Масштабные трудности в строительной отрасли могут привести к обвалу рынка долевого строительства и невозможности застройщиков выполнить свои обязательства перед соинвесторами - частными лицами. Что делается в Петербурге для предотвращения появления армии обманутых дольщиков, узнал наш корреспондент.
- Ситуация на рынке строящегося жилья плохая, - констатирует владелец Инвестиционно-строительной группы «Невский синдикат» доктор экономических наук, профессор Андрей Бакланов.
По его словам, банки прекратили выдавать кредиты застройщикам, а люди перестали финансировать стройки в необходимых объемах. Кроме того, для многих девелоперов наступило время выполнять обязательства по краткосрочным кредитам и облигационным займам. В итоге «все встало». Уже сегодня работающий кран на новостройке - редкость.
- Потребительский спрос упал практически до нуля, - говорит Бакланов. - Люди второй месяц не покупают квартиры. А банки на самом деле прекратили кредитование строительной отрасли еще год назад. До недавнего времени выдавались лишь единичные кредиты, в основном знакомым или родственникам. Такого я не помню даже в 1998 году. Тогда не было «заморозки» объектов, и строительство все-таки продолжалось. А сейчас вообще нет никакой динамики и никто не знает, что будет дальше.
Другие эксперты полагают, что кризис затронет не всех.
- В панику ударились девелоперы, не имеющие внятной стратегии развития. Тем не менее на протяжении финансового кризиса, а он продлится несколько месяцев, многие из игроков девелоперского и строительного бизнеса уйдут, и тем самым уменьшится предложение качественного жилья, - полагает председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, сообщает сайт корпорации.
В комитете по строительству настроены и вовсе оптимистично.
- Строительство жилья в Петербурге продолжается. В этом году, как и планировалось, будет сдано 2,75 миллиона квадратных метров. На будущий год предполагается 10-процентный рост объемов строительства. Правда, из-за кризиса возможны корректировки показателей, - заявили «ТС» в комитете.
Интересен также тот факт, что в Управление по контролю и надзору в сфере долевого строительства (входящего в структуру комитета по строительству) за прошлый год поступило порядка 600 обращений от обиженных дольщиков, а в этом году - всего 91.
- Прошлогодний большой поток жалоб был связан с долгостроями, тянувшимися еще с 90-х годов. Сегодня у нас таких проблемных объектов нет. И мы не ожидаем их появления в ближайшем будущем, - говорит пресс-секретарь комитета Анна Миронова.
Неэтичный вопрос
Начиная с 1998 года питерский рынок строящегося жилья демонстрировал устойчивый рост на 10 - 20 % в год. Однако «жилищный вопрос» это не решало - квадратных метров на душу населения по-прежнему не хватало, поэтому цены на квартиры также устойчиво росли. В течение первых шести лет после дефолта жилье подорожало примерно в 6,5 раза. Далее последовал резкий скачок цен на 120 % в год. Именно в это время недвижимость стала привлекательным активом для частных инвесторов.
По данным сайта restate.ru, приводящего исследование консалтинговой компании GVA Sawyer, объем ввода жилой недвижимости в текущем году, скорее всего, не достигнет плановых показателей и составит порядка 2,4 млн квадратных метров. Ситуация будет усугубляться вследствие нехватки оборотных средств и замораживания ряда крупных или, наоборот, мелких проектов. В 2010 - 2011 годах объем ввода может снизиться до 60 - 80 % от показателей, запланированных на 2008 год, и будет соответствовать ситуации 2003 - 2004 годов.
Многие питерские строители сегодня стремятся до последнего «сохранять лицо». Но цены уже начали снижаться. Пока неофициально. То есть прайсы на квартиры - скорее из психологических соображений - никто не переписывает. Для покупателей просто объявляются различные бонусные акции. В итоге суммарные скидки на квартиру могут достигать 15 %. Так, один из крупнейших девелоперов - ЛЭК - предлагает «только в ноябре» скидку 15 % на квартиры и дополнительную скидку с первого взноса 5 %. Другой не менее солидный игрок рынка - «ЛенСпецСМУ» - «до 30 ноября» гарантирует скидку до 10 % и беспроцентную рассрочку до 12 месяцев на готовые квартиры. «Ленстройтрест» устраивает аукционы, предлагая в качестве лотов лучшие квартиры по стартовым ценам значительно ниже рыночных.
Корреспондент «ТС» позвонил в офисы по продажам жилья нескольких крупных девелоперов. В одних бодро отрапортовали, что «продажи квартир идут отлично», в других и вовсе отказались общаться, заявив, что «вопрос не этичный».
Андрей Бакланов, владелец ИСГ «Невский синдикат», рассказал то, о чем его коллеги, вероятно, предпочли тактично умолчать.
- У меня на одном из объектов остались не проданными порядка 40 - 50 квартир. На прошлой неделе купили всего одну. Я спокойно сижу и жду. Вот еще две сделки намечаются.
По данным Ассоциации строителей России, сейчас порядка 75 % всего жилья в стране возводится за счет граждан - соинвесторов. В настоящее время количество дольщиков составляет около 2 миллионов (!) человек. Сколько их в Петербурге, как ни странно, не знает никто. Эксперты расходятся во мнениях. По самым приблизительным оценкам - не менее 100 тысяч.
То, что часть возводимых в городе и в стране объектов будет заморожена, а спроектированные, но фактически еще не начатые дома могут не вырасти согласно планам, - уже признают все. В лучшем случае сроки сдачи их жилья отложатся на неопределенное время. Это если компании-застройщики переживут кризис и останутся на рынке. А в худшем случае люди просто потеряют вложенные деньги.
Что делать?
По мнению GVA Sawyer, стабилизация ситуации с последующим ростом рынка может начаться в 2010 году. А на ближайшее будущее специалисты консалтинговой компании прогнозируют удешевление квартир в новостройках на 20 - 40 %. Это первое падение цен на «первичку» за последние 10 лет.
С прогнозами экспертов согласны девелоперы.
- Стоимость стройматериалов уже снизилась. И цены на жилье будут ниже. В декабре мы начинаем продажу квартир на новом объекте по цене, на 40 % ниже, чем планировали летом, - признался «ТС» один из крупных питерских строителей.
Оценив масштабы грядущего, всполошились власти. На прошедшем во вторник заседании Госсовета первоочередной задачей по преодолению кризиса была названа «реанимация» ипотеки. Кроме того, правительство России пообещало выделить региональным застройщикам и банкам, выдающим ипотечные кредиты, сумму до 142,6 миллиарда рублей. Эти деньги девелоперы получат за квартиры, выкупаемые государством в рамках социальных программ.
Питерские строители получат поддержку из федерального и городского бюджетов в общей сложности в 12,9 миллиарда рублей. Смольный планирует закупать квартиры для городских очередников на аукционе.
Как рассказали «ТС» в Фонде имущества Санкт-Петербурга, уже объявлен конкурс на покупку жилых помещений в домах со сроками ввода в эксплуатацию в 2008 - 2009 годах, площадью 33 - 81 кв. м, по стартовой цене 47 300 рублей за «квадрат». На 19 декабря назначено вскрытие конвертов с заявками. Всю минувшую неделю строители и чиновники торговались по поводу столь смехотворно низкой закупочной цены.
- 47 300 рублей - это не рыночная цена, но она соответствует себестоимости. Мы ситуацию не драматизируем, мы ее реально оцениваем и адекватно реагируем, - уверена губернатор Петербурга. - Мы сформировали в Петербурге хороший, мощный строительный комплекс, и важно его сейчас поддержать.
Елена Роткевич
Полностью материал читайте в свежем номере газеты "Ваш тайный советник" от 24 ноября
