Участники долевого строительства могут потерять свои права на квартиры на абсолютно законном основании — в полном соответствии с Гражданским Кодексом. Пока случаи, когда такая ситуация возможна, единичны, но в связи с кризисом их количество может увеличиться в геометрической прогрессии. Невозможность закончить начатые проекты вынуждает застройщиков передавать права на объект другим исполнителям. Пострадавшей стороной могут оказаться дольщики.
Проблемы долевого строительства обеспокоили и депутатов ЗакСа. Виктор Евтухов направил на имя губернатора города Валентины Матвиенко запрос, связанный с тревожной обстановкой в сфере долевого строительства. Право инвесторов передавать свои незавершенные объекты другим исполнителям зафиксировано в статье 391 Гражданского Кодекса РФ. Однако в статье 417 Кодекса установлено, что если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, то само обязательство прекращается.
«Таким образом, - пишет Евтухов, - в случае отмены постановления правительства Санкт-Петербурга о строительстве жилого многоквартирного дома и расторжения договора аренды земельного участка с застройщиком, обязательства последнего перед дольщиками прекращаются. При этом новый застройщик, которому переданы все права на объект, не несет перед дольщиками никакой ответственности».
Депутат интересуется, будут ли гарантированы участникам долевого строительства их права в случае передачи незавершенного дома другому застройщику, а если нет — на каком основании. Спрашивает он также и о порядке принятия решения, о передаче незавершенного строительства другому застройщику в тех случаях, когда дом возводится на земельном участке, находящемся в собственности Санкт-Петербурга. Ответ пока неизвестен.
Стоит заметить, что ситуации, когда при расторжении договоров или передаче объекта другому застройщику страдают участники долевого строительства, в городе возникли задолго до финансового кризиса. Например, история строительства жилого комплекса «Охта-Модерн» тянется уже 3 года. Как рассказала корреспонденту «Фонтанки» представитель инициативной группы дольщиков Вероника Варбанская, первоначальный застройщик - компания ИВИ-93 - объявлена банкротом и оказалась «не в состоянии закончить свои работы на начатых объектах (четыре очереди комплекса «Охта-Модерн» и дом на Большеохтинском, 9 — прим.ред.)». Права на завершение строительства, видимо, будут переданы компании «Балтжилинвест», впрочем, и это еще неизвестно окончательно. Пока что участникам долевого строительства предлагают удовлетвориться устным обещанием управляющего директора «ИВИ-93» Владимира Желиостова, что «без квартир их не оставят».
Ситуация усугубляется тем, что дольщики даже не могут доказать факта нарушения своих прав и хотя бы номинально перейти в категорию «обманутых». К примеру, 23 января в Комитете по строительству состоялось совещание по проекту «Охта-Модерн» - на нем присутствовал управляющий директор ЗАО «ИВИ-93» Владимир Желиостов, генеральный директор ООО «Балтжилинвест» Сергей Иушин и представители инициативной группы дольщиков. Встречу проводил заместитель председателя Стройкомитета Владимир Кузнецов.
«Кузнецов нам объяснил, что мы — не обманутые дольщики. Обманутыми считаются те, кто пострадал от двойных и тройных продаж, а мы, хоть и ждем три года свои квартиры, но нас пока еще никто не обманул, - рассказал Варбанская об итогах переговоров. - Правда, помочь обещали, но все пока осталось на словах». Сейчас инициативная группа участников долевого строительства «Охта-Модерн» обратилась за помощью к депутату Госдумы России Александру Хинштейну — найти помощь в родном городе они не рассчитывают.
В схожем, хотя и по другой причине, положении оказались и те, кто инвестировал в реконструкцию дома на улице Восстания, 40. Как уже писала «Фонтанка», генеральный директор компании «Корпорация развития», выполнявшей реконструкцию здания, Нуриддин Мещеров привлечен к суду по обвинению в мошенничестве. Администрация Центрального района намерена расторгнуть инвестиционный договор, заключенный с этой компанией, но как быть с теми, кто приобрел в этом доме жилье, неизвестно — особенно, если учесть, что некоторые квартиры были проданы дважды и трижды.
Но если до сих пор такие случаи были единичны, то в ближайшее время, по мнению депутатов, «город просто потонет в проблемах дольщиков». В связи с кризисом строительные проекты замораживаются, многие компании заявляют, что готовы передать свои объекты другим застройщикам. Городское правительство выступило с инициативой строить жилые дома на землях, принадлежащих застройщику — то есть, фактически тоже предложило компаниям передавать свои объекты. Как при этом будут решаться проблемы дольщиков — неизвестно.
Депутат ЗакСа Сергей Никешин, в свою очередь, намеревается направить запрос на имя вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова — по поводу «почти повального» нарушения 214 закона, по которому строительные компании не имеют права вести строительство на привлеченные деньги до окончания оформления всех разрешительных документов. В качестве самого яркого примера такого правонарушения можно привести компанию ЛЭК, возводящую жилой комплекс «Империал».
Напомним, как уже писала «Фонтанка», в городе только за девять месяцев 2008 года службой Госстройнадзора было выявлено 208 объектов строительства без разрешительной документации, и еще 38 оказались введены в строй без разрешения на эксплуатацию. Все нарушители отделались штрафами.
Кира Обухова,
«Фонтанка.ру»
