Инвестиционный договор

Актуальная информация
20.10.2010

 

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР

Взгляд с юридической стороны

 В юридической литературе уже в достаточной мере акцентировано внимание на сравнительно-правовом анализе инвестиционного договора и законодательно закрепленных договоров. Между тем необоснованно мало исследована собственно конструкция инвестиционного договора в строительстве. Решение проблемы достаточно часто «видят» в «насильственном» отождествлении с какими-либо имеющимися договорами. На наш взгляд, это может привести к тому, что уже известные договорные конструкции будут «ломать» инвестиционные правоотношения, подминать их под свое содержание.

 

Это в свою очередь не может не сказаться на практической деятельности хозяйствующих субъектов. В связи с этим полагаем необходимым провести подробный анализ конструкции инвестиционного договора в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора. Первоначально требуется определить, что, собственно, понимается под ним в самом общем виде. Как справедливо отмечается, «инвестиционный договор — это сложный по своей юридической природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект».

 

По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором. Прежде всего данный договор является двусторонне обязывающим, взаимным. В соответствии с инвестиционным обязательством, вытекающим из такого договора, инвестору предоставляется право требовать от заказчика совершения определенных действий, однако и на самого инвестора возлагается обязанность совершения установленных действий.

 

Взаимность подобного договора выражается в том, что предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего возведенного объекта недвижимости. Так как создание и передача заказчиком готового объекта основывается только на тех средствах, которые передает инвестор, постольку последний обязан предоставить соответствующий объем инвестиций. Исходя из этого, заказчик при неисполнении соответствующего обязательства инвестором либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный сторонами срок, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

 

 

То есть имеется взаимная обусловленность одного обязательства другим. Таким образом, можно отметить, что обязательство из инвестиционного договора является встречным. В юридической литературе, учитывая такой критерий, как распределение прав и обязанностей сторон, упоминаются как двусторонние, так и односторонние договоры. В отношении сделок такое разделение на односторонние и двухсторонние представляется возможным. Классификация договоров подобным образом все же не является совсем верной. «Договор есть непременно две стороны, но эти стороны не всегда в одинаковом отношении одна к другой». Более точно высказался Я.М. Магазинер, предлагающий называть подобные договоры односторонне обязывающими или односторонне управомочивающими, но только не односторонними либо двусторонне обязывающими. Учитывая такое квалификационное основание, как наличие встречного удовлетворения, инвестиционный договор относится к разряду возмездных. Хотя некоторые авторы и полагают подобный договор безвозмездным.

 

При этом возмездность заключается в том, что инвестор обязан вознаградить заказчика за совершаемые им (заказчиком) действия. По моменту, к которому приурочивается возникновение договора, последние подразделяются на реальные (от лат. res — вещь) и консенсуальные (от лат. consensus — соглашение). Поскольку для возникновения взаимных прав и обязанностей у инвестора и заказчика достаточно достижения сторонами соглашения по условиям такого договора, то в соответствии с этим инвестиционный договор признается консенсуальным. Учитывая, что каждая сделка имеет свое правовое основание, то есть правовую цель, которой стремятся достичь субъекты инвестиционной деятельности, инвестиционный договор признается каузальным договором. «…Если основание входит существенным элементом в самый состав сделки и отражает в ней свои качества, то мы имеем каузальную, или материальную (индивидуализированную), сделку». Отнесение договора к каузальным договорам имеет под собой важное основание, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой.

 

В нашем случае целью договора является либо извлечение дохода вследствие вложения инвестиций в объекты предпринимательской деятельности, либо достижение положительного эффекта, например, в виде получения объекта недвижимости, пусть и для удовлетворения личных, потребительских нужд, что по действующему законодательству не является незаконным. Из такого каузального договора также видно, на чем основано право собственности инвестора на объект недвижимости. В зависимости от того, насколько заранее известен, при заключении договора, предмет и размер встречного обязательства, договор может быть коммутативным или алеаторным. Поскольку и заказчик обладает информацией, каков будет объем предоставленных инвестиций, и инвестор предполагает размер передаваемой недвижимости, постольку инвестиционный договор можно признать коммутативным. Для всесторонней правовой квалификации инвестиционного договора необходимо рассмотреть факультативные признаки.

 

Так, используя в качестве основы классификации такой критерий, как содержание гражданских организационно-правовых отношений, предложенный О.А. Красавчиковым, можно отметить, что инвестиционный договор обладает организационно — предпосылочными свойствами. Инвестора по праву называют инициатором строительства. В целях реализации инвестиционного проекта заключается инвестиционный договор, соответственно создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли-продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве. Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора.

 

В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций, потому имеют место организационно-делегирующие отношения. Поскольку вследствие законодательного закрепления возможности инвестора контролировать целевое использование инвестиционных ресурсов заказчиком, постольку можно признать за таким договором контрольные свойства. Информационные качества отношений по договору инвестирования выражаются наличием права у инвестора получать информацию от заказчика о ходе строительства, выполненных работ, о сроках завершения отдельных этапов строительного процесса и выполнении проекта в целом. Именно благодаря обладанию указанными свойствами возможно признать обладание инвестиционного договора организационными свойствами.

 

 

Любой договор уже предполагает некую организованность, но она скорее носит «внутренний» характер, присутствуя именно между сторонами договора, не будучи направленной вовне. Наличие же инвестиционного договора подразумевает, в обязательном порядке, заключение как минимум одного договора, например, договора строительного подряда, то есть имеет место уже «внешняя» организованность будущих отношений. Любой договор, и инвестиционный не исключение, начинается с преамбулы. «Преамбула договора имеет общеюридическое значение. Она определяет дееспособность сторон и полномочия лиц, подписавших договор».

 

К существенным условиям согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия:

1) о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Соблюдение правила об обязательном наличии существенных условий позволяет говорить о том, что договор заключен, и порождает у сторон соответствующие права и обязанности.

 

Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. При необходимости права и обязанности сторон будут определяться исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости, то есть аналогии права. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Фактически главным источником регулирования деятельности сторон является инвестиционный договор. Именно поэтому на инвестора возлагается большой риск и «ответственность» при составлении и заключении договора.

 

От закрепления всех существенных условий договора, максимально полного отражения фактических и юридических действий заказчика будет зависеть успешное достижение поставленной цели. Рассматривая инвестиционный договор, предлагаем считать существенными следующие условия: предмет, цена, срок. Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей. Жилым признается помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ст. 16 ЖК РФ).

 

Логично предположить, что все помещения вообще подразделяются на жилые и нежилые. Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе, либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных. Под ней понимается графическое пояснение расположения всего объекта и поэтажное — конкретных помещений. В целом касаемо всего возведенного объекта оговаривается перечень проведения необходимых работ, как-то: — санитарно — технические работы и оборудование, состоящие из проведения горячего и холодного водоснабжения, фекальной канализации, противопожарного водопровода, системы отопления. — электромонтажные работы и оборудование. В том числе наличие слаботочной и пожарной систем. — непосредственно отделочные работы.

 

Как правило, указанные работы фиксируются в дополнительном приложении (соглашении), которое является неотъемлемой составной частью инвестиционного договора. Цена также является существенным условием инвестиционного договора. Под инвестициями, в частности, понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество и т.д., имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Возможны случаи, когда финансирование осуществляется путем предоставления, например, стройматериалов. Однако чаще всего «цена» такого договора носит денежный характер, то есть инвестор передает денежные средства.

 

В соответствии со ст. 75 Конституции Российской Федерации, ст. 140 ГК РФ, ст. 27 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 394-1 «О Центральном банке Российской Федерации», официальной денежной единицей России является рубль, соответственно все расчеты между сторонами по договору должны производиться в рублях <*>. Однако на практике, в разделе «цена» фиксируется сумма в иностранной валюте. В таком случае в договоре должен быть указан источник информации о курсе этой валюты к рублю. Как правило, это фиксируется следующим образом: «Расчеты в рублях осуществляются эквивалентно курсу иностранной валюты по курсу ЦБ РФ на день оплаты». В любом случае должен быть четко указан общий размер инвестиционного взноса, а также цена одного квадратного метра. Механизм формирования ценообразования в строительстве имеет следующие специфические особенности, учитывая при этом принципы ценообразования других отраслей: — многообразие строительной продукции как результат строительного процесса.

 

Каждый объект строительства имеет свои особенности, и он, в определенной мере, неповторим. Даже объекты, строящиеся по типовому проекту, имеют свои особенности, так как они привязываются к определенной местности. Из этой особенности вытекает, что каждый объект недвижимости имеет свою индивидуальную цену. — Длительность производственного цикла. Следует учитывать, что в условиях инфляции первоначальная цена может не совпадать с ценой по окончании строительства. Высокая материалоемкость строительной продукции обуславливает необходимость систематически отслеживать цены на строительные материалы и определять, как они влияют на их себестоимость, а следовательно, и на цену.

 

В связи с этим лицам, заключающим инвестиционные договоры, необходимо тщательно фиксировать и учитывать возможность удорожания объекта строительства. — Значительную роль в формировании играет и число участников строительной деятельности, поскольку проектировщик, заказчик, подрядчик и субподрядчики преследуют свои цели. Для них участие строительстве является предпринимательской деятельностью. Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору, в зависимости от того, как договорились стороны. «Продолжительность строительства обычно устанавливается сторонами на уровне вероятностных суждений об опыте производства работ на аналогичных строительных объектах».

 

От определения срока исполнения обязательства зависит распределение рисков между сторонами, начало исчисления гарантийного срока, установление штрафных санкций за невыполнение условий договора. Срок может устанавливаться конкретной датой, месяцем, кварталом, хотя, как правило, устанавливается не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного года. К обычным условиям относится порядок передачи инвестиций. Уплата цены договора возможна путем внесения единовременного платежа либо внесения платежа по графику, согласованному сторонами. Помимо этого, представляется важным установить возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Наличие инвестиционного проекта ( «projectus» с латинского языка — «брошенный вперед»), как обычное условие, представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

 

 

По своему определению, инвестиционный проект шире категории «проектно-сметной документации», хотя в литературе есть противоположная точка зрения. Так, Ю.Г. Басин понимает под проектом «развернутый план строительства, то есть комплект документации, содержащей ТЭО (ТЭР), чертежи, пояснительные записки». Как отмечает В.А. Хитров, с введением термина «инвестиционный проект» возникает двоякое его толкование: «с одной стороны, он представляет собой комплекс решений, с другой — это сфера деятельности в соответствии с поставленными целями и принятыми решениями по порядку достижения целей, то есть процесс целенаправленного создания объекта инвестиционной деятельности». Тем не менее только акт утверждения инвестором превращает инвестиционный проект в документ, имеющий важное юридическое значение, охватывает своим содержанием весь процесс финансирования, проектирования, а в дальнейшем и строительства.

 

Реализация инвестиционного проекта предусматривает наличие трех этапов:

1. Предынвестиционного - проведение ТЭО (ТЭР), проектная и техническая подготовка к строительству. ТЭО (ТЭР) — документ, обосновывающий необходимость и целесообразность проектирования и строительства объекта. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Перечень и порядок проведения работ на данном этапе проекта имеют ориентировочный характер и могут изменяться в зависимости от цели проекта. Заключительным документом является инвестиционный бизнес-план, в котором содержится вся необходимая информация о проекте.

2. Инвестиционно-строительного, в процессе которой происходит соединение всех технологических элементов строительного процесса: проведение торгов, формирование необходимых договорных связей (договоров строительного и субподрядов, участия в долевом строительстве), непосредственно строительно-монтажные и пусконаладочные работы, передача готового объекта инвестору.

3. Эксплуатационного (производственного) — готовность к эксплуатации объекта, необходимые капитальные работы в дальнейшем. Другим обычным условием является проведение торгов, то есть заказчик выбирает из тех лиц, которые предложили оптимальный вариант осуществления инвестиционного проекта. Субъектами подрядных торгов являются: заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты. По общему правилу участвовать могут любые, как российские, так и зарубежные предприятия и организации, независимо от формы собственности, а если эта деятельность подлежит лицензированию, — лица, имеющие лицензию на право ее осуществления.

 

При этом устанавливается жесткое ограничение на запрет участия в торгах организаций, имеющих непосредственную организационно-правовую или финансовую зависимость друг от друга, выраженную в форме актов учредительства, финансового участия, холдинга и другие. Сам термин «подрядные торги» вводится ведомственным распоряжением Госкомимущества РФ и Госстроя РФ от 13.04.93 N 660-р/18-7 и означает «форму размещения заказов на строительство, предусматривающую выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса». Гражданско-правовое регулирование торгов нашло закрепление в ст. ст. 447 — 449 ГК РФ. Данные нормы устанавливают формы торгов, общие положения по их организации и проведению. Так, устанавливается, что торги могут быть в форме аукциона и конкурса.

 

Видовая квалификация устанавливает, что они могут быть открытыми, что означает участие в торгах любого заинтересованного лица, или закрытыми, то есть лица, специально приглашенного. Особо следует отметить различные сроки для организации торгов. Ст. 448 ГК РФ определяет общее правило об извещении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения, независимо от того, в какой форме они организуются. Между тем отказ от проведения торгов отличается по срокам в зависимости от формы торга. Так, организатор торгов в форме аукциона обязан известить об отмене торгов не менее чем за три дня до его проведения, а отказ от проведения конкурса должен быть оглашен не менее чем за тридцать дней до даты наступления конкурса. Это можно объяснить тем, что победитель аукциона — лицо, предложившее более высокую цену, чем другие претенденты. Победитель же конкурса обязан предложить лучшие условия выполнения заказа, чем остальные участники. Передача объекта недвижимости инвестору, как обычное условие, представляет собой подписание акта сдачи — приемки либо иного документа о передаче, а также передача всех правоустанавливающих документов (в том числе, в некоторых случаях, переоформленные правоустанавливающие документы на землю).

 

Помимо этого, диссертант считает, что заказчик должен передать и рабочую документацию в собственность инвестора, что подразумевает право ее использования в дальнейшем, например, для проведения капитальных работ или реконструкции объекта недвижимости. Учитывая, что модельному поведению сторон должны соответствовать реальные действия, выраженные через права и обязанности, считаем целесообразным перечислить основные права и обязанности сторон.

 

Обязанности инвестора:

1. Осуществить передачу инвестиций, то есть непрерывное финансирование заказчика. 2. Передача правоустанавливающих документов на землю. 3. Выплата вознаграждения заказчику. 4. Приемка от заказчика объекта недвижимости.

Обязанности заказчика:

1. Заказ проектно-сметной документации на объект строительства. 2. Отвод земельного участка под строительство. 3. Предоставлять отчет о ходе строительства и расходования средств инвестору по установленному графику. 4. Проведение торгов на определение проектной и подрядной организаций. 5. Привлечение необходимых лиц и заключение с ними соответствующих договоров. 6. Осуществление контроля и технического надзора за деятельностью лиц, являющихся его контрагентами при реализации инвестиционного проекта. 7. Приемка от подрядчика законченного объекта строительства. 8. Сдача объекта недвижимости государственной приемочной комиссии. 9. Передача готового объекта недвижимости инвестору. 10. Предоставление всех необходимых правоустанавливающих документов.

 

Учитывая вышеизложенное, можно сделать следующие выводы: 1. Конструкция инвестиционного договора в строительстве: по инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором. 2. Инвестиционный договор является каузальным, двухсторонне обязывающим, возмездным, консенсуальным, обладающим организационными качествами. Обязательства из такого договора являются встречными. 3. Кредитором по инвестиционному договору является инвестор, а должником — заказчик. 4. Содержание инвестиционного договора включает в себя: 1) преамбулу (наименование договора, место и время заключения, информация о сторонах, заключающих договор); 2) существенные условия — предмет, цена, срок; 3) обычные условия — наличие инвестиционного проекта, порядок передачи инвестиций, проведение соответствующих торгов. 4) права и обязанности инвестора и заказчика как сторон по инвестиционному договору.

За дополнительной информацией и юридической помощью по инвестиционным договорам обращайтесь к нашим специалистам.

 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальная информация
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Обзоры СМИ
Законы
Анализ рынка
Недвижимость
Ипотека
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт
Банкротство физических лиц и предприятий

Октябрь 2010
 
Пн   4 11 18 25
Вт   5 12 19 26
Ср   6 13 20 27
Чт   7 14 21 28
Пт 1 8 15 22 29
Сб 2 9 16 23 30
Вс 3 10 17 24 31
 Показать последние статьи