Договор долевого участия по ФЗ № 214
В соответствии с действующим законодательством, право на строительство дома возникает у застройщика на основании ряда документов: Постановления городского правительства о проектировании и строительстве; Договора с Комитетом по управлению городским имуществом на аренду участка под застройку; Если участок находится в собственности строительной компании, то должно быть распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре СПб, разрешающее начало работ; Разрешение государственной службы строительного надзора и экспертизы на строительство. Все эти документы, а также ряд дополнительных, застройщик обязан предъявить любому заинтересованному лицу по первому требованию.
Если уже на этой стадии вы сталкиваетесь с нежеланием продавца показывать какие-либо документы, то абсолютно точно следует отказываться от сотрудничества с такой фирмой, подписания договора долевого участия. Добросовестной компании скрывать нечего, и она заинтересована в том, чтобы предоставить всю необходимую информацию потенциальному клиенту. Зато недобросовестная, после того как вы заключите договор долевого участия и заплатите деньги, почувствует себя на коне и начнет морочить голову дольщикам. Помните: по данным экспертов, примерно десятая часть предложений на рынке строящегося жилья исходит от мошенников: представителей «жилищных пирамид» и двойников известных компаний.
По договору о долевом участии в строительстве жилого дома застройщик обязуется в срок построить жилое помещение и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства по акту приема- передачи.
Предметом договора долевого участия является участие лица в финансировании строительства в размере равном стоимости приобретаемого жилья. После завершения строительства дольщик получает право собственности на долю в построенном доме, которая соответствует определенной квартире. В договоре долевого участия в первую очередь должен быть указан адрес возводимого дома и описание квартиры, которое позволит однозначно определить объект. Для этого к договору прилагается схема приобретаемого жилья, заверенная печатью компании и подписью руководителя. Затем указывается общая стоимость квартиры и стоимость одного квадратного метра жилплощади. В договор долевого участия включают обязательства строительной компании в указанный срок сдать дом в эксплуатацию, к определенной дате предать квартиру дольщику и отправить в отделение Росрегистрации пакет документов, необходимый дольщику, чтобы самостоятельно зарегистрировать право собственности на недвижимость. Со стороны строительной компании договор долевого участия должен быть подписан лицом, имеющим необходимые полномочия. В соответствии с федеральным законодательством, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, чтобы исключить двойные продажи объекта. По закону денежные средства дольщика можно привлекать на срок не более двух лет.
C 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон). Ранее (см. статью: «Особенности проверки юридической чистоты квартиры в новостройке» ) мы сообщали, в связи с чем Закон не нашел широкого применения на рынке строящегося жилья (новостроек). В данной статье мы постараемся дать нашим клиентам и читателям знание о тех существенных условиях договора участия в долевом строительстве, без соблюдения которых его заключение (государственная регистрации) становится невозможным. Первое, на что следует обратить внимание, это на то, с правомочным ли лицом заключается договор. Договоры участия в долевом строительстве могут заключаться, согласно Закону, только застройщиками.
В свою очередь застройщик должен соответствовать следующим требованиям Закона: 1. застройщиком может быть только юридическое лицо; 2. данное юридическое лицо признается застройщиком, если: а) имеет в собственности или на праве аренды земельный участок, б) привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в) получило в установленном порядке разрешение на строительство. Обладая вышеперечисленными признаками, застройщик вправе привлекать денежные средства только после опубликования, размещения и (или) представления в соответствии с Законом проектной декларации. Второе – обращаем внимание на содержание договора участия в долевом строительстве.
Согласно Закону договор должен содержать:
1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией,
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства,
3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты,
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, договор, согласно Закону, считается незаключенным.
При этом, если более пристально рассматривать каждое из вышеперечисленных условий, содержание данных условий сводится к следующему:
1. под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, определяемое (индивидуализируемое) в договоре посредством указания строительного адреса помещения, его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и указания планируемой площади объекта долевого строительства;
2. цена договора может определяться как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом уплата цены договора может быть произведена путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;
3. помимо общих требований законодательства к определению сроков, установленных договором (календарная дата; истечение периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; указание на событие, которое должно неизбежно наступить), Закон устанавливает требование, согласно которому указываемый в договоре срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;
4. гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, считая со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Помимо вышеуказанных существенных условий и содержания договора участия в долевом строительстве Закон предусматривает и иные не менее важные для участника долевого строительства условия, на которые следует обращать внимание при заключении договора с тем или иным застройщиком. Однако характеристика и анализ таких условий не могут быть изложены в рамках одной и даже более статей. Да и смысл в анализе появляется только при рассмотрении конкретного договора, конкретного интереса.
Резюмируя вышесказанное, хотелось бы обратить внимание читателя на то, что сведения о застройщике, о его праве (либо отсутствии права) привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства, а также информацию о самом строительстве (проекте строительства), на основании статей 20 и 21 Закона вправе получить любое лицо, обратившееся к застройщику. Что же касается содержания и условий договора участия в долевом строительстве, то проверка/анализ его на соответствие Закону, законодательству РФ в целом, на учет интересов участника долевого строительства, под силу не каждому.
Практика показывает, что в большинстве случаев возникновение спорных/конфликтных ситуаций по договорам участия в долевом строительстве связано с не привлечением к анализу и заключению договора участия в долевом строительстве юристов, работающих в сфере недвижимости. В складывающейся неблагоприятной для потребителя финансовой и экономической ситуации не следует дожидаться того момента, когда несоблюдение тех или иных обязательств со стороны застройщика, иного юридического лица – участника инвестиционной деятельности, приведет к конфликту, спору, разрешение которого будет зависеть во многом от тех условий, которые включены в договор, и того, трактоваться в чью пользу они могут.
Наиболее важно понимать суть подписанных договоров (соглашений) следует тем гражданам, кто приобретал права в новостройке с использованием кредитных средств. Расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту и оплатой услуг страховых компаний, а возможно и погашение полученного кредита в целом в случае расторжения соответствующего договора (соглашения) может оказаться делом не реальным, во всяком случае – не быстрым и не спокойным. Не откладывайте защиту своих прав и интересов «на потом».
Делайте это сейчас, до появления оснований или возникновения обстоятельств для конфликта или спора с застройщиком или банком-кредитором.
Перед подписанием договора настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся в данной области права. При передаче денег обязательно должен предшествовать тщательный анализ пакета документов — это поможет избежать серьезных проблем в будущем.