Покупка квартиры с жильцом: дешево, но хлопотно

Новости банкротства
19.06.2008

Дата: 17 июня 2008 | www.metrinfo.ru


Когда-то всемогущая «прописка» буквально вершила людские судьбы, диктовала ужасные и добрые поступки. А уж «московская прописка» становилась подчас просто целью жизни. Если ты прописан, - считай достиг счастья – имеешь право на метры. Но времена изменились. Быть прописанным и быть собственником – разные вещи. Правила игры теперь диктует владелец жилья. Но может ли он распоряжаться жильем, если в нем прописан некто?

Жилье с «преведом»
Журнал о недвижимости Metrinfo.ru – интернет-издание, и нашим читателям, вероятно, нет нужды подробно объяснять, кто такие Медвед и Превед. Для тех же, кто вдруг забыл, напоминаем, что их история началась с опубликованной на одном из сайтов картинки, где перед расслабляющейся на природе парочкой предстал некий зверь, отдаленно напоминающий медведя – его и окрестили Медведом. «Превед!», - восклицает зверь, воздев вверх лапы. Парочка, понятно, совершенно не рада: они явились на природу совсем с другими целями…

Есть на рынке недвижимости предложения, чем-то напоминающие эту картинку. Продается квартира, в которой стоит на регистрационном учете («прописан») некто, никак не желающий эту квартиру покидать. Собственник, отчаявшийся договориться с этим человеком по-хорошему, продает квартиру «как есть». Покупатель приобретает недвижимость, как правило, дешевле – но должен быть готов к тому, что к нему заявится этот прописанный, радостно провозглашая: «Превед!». Впрочем, можно сравнить его еще с одним персонажем – Васисуалием Лоханкиным из «Золотого теленка». «Я к вам пришел навеки поселиться!» - помните?


На стыке эпох: «прописка» растеряла былое величие
Описываемое явление совершенно очевидно появилось из-за смены советской системы на нынешнюю капиталистическую. Во времена СССР прописка означала безусловные права на квартиру: можно было даже не фигурировать в ордере (этот документ с определенной натяжкой можно считать аналогом современных правоустанавливающих документов), прописанный получал право жить, выгнать его без его согласия было практически невозможно. По этой причине, кстати, разгоралось огромное количество бытовых драм: к примеру, если молодой человек женился и прописывал к себе супругу, эта супруга становилась полноценной проживающей и при разводе требовала раздела квартиры. «По совести», понятно, не комильфо: прожила здесь всего ничего, квартира изначально не ее. Но по закону – права абсолютно.

В 2000-е годы наше государство добралось, наконец, до этих рудиментов советской эпохи. Прописку заменили регистрацией, причем если первая была разрешительной (органы внутренних дел вправе прописать меня, а вправе и отказать), то вторая является сугубо уведомительной – я извещаю государство, что проживаю по такому-то адресу. Так, конечно, в теории, на практике же милицейские паспортные столы постарались сделать так, чтобы старые порядки сохранились в неприкосновенности. Но это уже тема для отдельного разговора…

Затем была исправлена ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Ч.2 этой статьи раньше гласила, что «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». В новой редакции исключили «не» - теперь «является основанием». Всего две буквы – а какая разница! Наконец, 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, где имеется ст. 31. В основном она посвящена смежной с интересующей нас теме: взаимоотношениям собственника квартиры с членами его семьи. В частности, сказано, что они имеют право пользования помещением только в тот период, пока являются членами семьи. Развелись – супруг, не являющийся собственником, обязан покинуть квартиру. Даже если у него нет другой площади, право проживать здесь ему может быть предоставлено только по решению суда и только временно (как правило, на один год). Дальше – твои проблемы.

…Одним словом, действующие на сегодня в России законы совершенно однозначны: «прописка» не является более основанием претендовать на квартиру (единственное исключение – те люди, кто был прописан в квартире на момент приватизации и отказался от участия в ней, об этом говорится в ч.3 ст.31 ЖК). Правда, как это часто бывает, многие люди еще не поняли это. Люди вообще не всегда хорошо понимают – особенно то, что противоречит их интересам…


Продается квартира с жильцом – минус 20% от стоимости
Квартиры с прописанными периодически появляются в продаже – правда, это единичные случаи, и говорить о какой-то доле рынка тут невозможно. Как отмечает Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты», председатель комитета МАР по защите прав потребителей, далеко не все эти объекты продаются «классическим» способом – через агентства недвижимости, с рекламой. Кто-то пытается продать через юридические компании, пристроить знакомым. За каждой такой квартирой стоит острейший конфликт: собственник не может договориться с прописанным (или прописанными) и поэтому продает с дисконтом. Размеры этого дисконта тоже очень индивидуальны – все зависит от конкретных условий, размера имеющихся проблем. По оценке В.Панковой, квартира теряет в цене минимум 20% - а может и значительно больше.

Схожие цифры называет и Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро Недвижимости «Агент 002»: по его словам, эти квартиры стоят дешевле нормальных примерно на 10-30% в зависимости от ситуации.

Анализ немногочисленных объявлений о продаже, встречающихся в печати, подтверждает эти слова. Вот, к примеру, одна вторая доля однокомнатной квартиры в Бибирево. Стоит 1 млн. рублей – и это при том, что цена нормальной «однушки» в Москве сегодня – 5-6 млн. И половина квартиры – это вам не какая-нибудь одна двадцатая, тут (при вменяемых собственниках другой половины) вполне можно было бы продать квартиру за рыночную цену и положить в карман по 2,5-3 млн. Но… в объявлении красуется приписка «продается без просмотра» - это значит, что те, кто сейчас живут в квартире, просто не пускают никого на порог.


«Дисконт» измеряется количеством судов
Что же за этим всем следует?
- Будут суды.
- Будут суды, вы уверены?
- Да, я уверен!

Уверенности придает тот факт, что прописанные совершенно не хотят помещение покидать – иначе они сделали бы это заранее. А вопросы выселения без согласия проживающих осуществляются исключительно в судебном порядке, напоминает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании «МИАН-Агентство недвижимости».

А суды – мы тоже не раз писали об этом – руководствуются не только законами, но и конкретными обстоятельствами дела. Противоположная сторона наверняка заготовит веские аргументы. Несмотря на все это, суды наши в последнее время в основном стоят на стороне собственника. Так происходит, по крайней мере, в Москве, говорит Игорь Кукин, руководитель юридического отдела компании «ХИРШ».

Но следует быть готовым к затяжному процессу – суды длятся не менее полутора-двух лет. После принятого решения противоположная сторона обязательно попытается его сначала оспорить, потом не выполнить – тут предстоит проникновение в квартиру с участием судебных приставов. Выселяемые наверняка привлекут себе в помощь общественные силы – от прессы и телевидения до международного трибунала в Гааге. В ответ на прямой вопрос: станет ли суд выписывать семью, в которой имеется одновременно «футбольная команда» детей, старики и туберкулезники, и при этом у всей этой «мешпухи» больше нет никакого жилья, наши эксперты уже мрачнели и говорили, что «такая возможность не исключена».


Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Из подобных ситуаций существуют выходы, о которых товарищ Сталин говорил, что они «оба хуже». Вот реальный пример, о котором нам рассказала В.Панкова («Пенаты»): пожилая женщина, единоличная собственница квартиры, пытается ее продать. Ее собственная дочь, уже взрослая, не дает этого сделать. У дочери трое детей, она грамотно обратилась на телевидение, корреспонденты которого сделали весьма «слезоточивый» репортаж: ах, детки, которых выгоняют на улицу! А кто-нибудь подумал об этой пожилой женщине, которая в свое время единолично выплатила пай за эту когда-то кооперативную квартиру, и которую сегодня не пускают туда? Родня уже несколько раз предпринимала попытки объявить ее сумасшедшей и засадить в «дурку», в собственную квартиру она может войти только вместе с участковым… В общем, у каждой стороны в этой истории своя правда, которую каждый и отстаивает.

Защитить всегда и всех невозможно – надо выбирать. На наш взгляд, разумнее защищать интересы собственника – на его стороне, кстати, стоит Конституция РФ, которую называют еще Основным законом. Если принять другую сторону, то нас ждет совершенно безумный вал исков по переделу собственности – каждый, кто когда-то жил в квартире, посчитает, что имеет на нее права. В конце концов, останавливаясь в гостиничном номере и временно регистрируясь там, мы же не считаем, что номер стал нашим?!

Существующие на сегодня российские законы вполне цивилизованны. Осталось только, чтобы граждане поняли их суть и стали выполнять.




Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/39842.html

 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальное
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Банкротство физических лиц и предприятий
Обзоры СМИ
Законодательство
Новости о банкротстве
Новости банкротства
Кредит
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт

Июнь 2008
 
Пн   2 9 16 23 30
Вт   3 10 17 24  
Ср   4 11 18 25  
Чт   5 12 19 26  
Пт   6 13 20 27  
Сб   7 14 21 28  
Вс 1 8 15 22 29  
 Показать последние статьи