Забугорные метры

Новости банкротства
15.09.2008

Сегодня многие наши соотечественники осваивают рынки недвижимости других стран. Причина понятна: привлекательные цены. Скажем, стоимость квадратного метра на побережье Болгарии колеблется от 1 до 1,5 тыс. евро. Первая линия в Израиле – 1,5-3 тыс. долларов за квадрат, причем уже с отделкой. Жилье на побережье Черногории – около 3 тыс. евро за 1 кв. м. Но без отделки. Естественно, недвижимость за рубежом приобретают с разной целью. Частенько рассматривают ее как выгодное вложение капитала. Однако не всегда ожидания оправдываются. Планируя покупку недвижимости за рубежом, в том числе с инвестиционными целями, нужно учитывать ряд важных нюансов.

Не только рост

Стереотип, с которым нужно непременно расстаться, – то, что недвижимость может только расти в цене. В последнее время рынки многих стран переживают не лучшие времена: квадратные метры дешевеют в США, Великобритании, Ирландии, Испании, Латвии, Эстонии и т.п. «Глубина» падения стоимости квадратных метров – десятки процентов. Впрочем, в некоторых случаях текущий кризис на рынке недвижимости может сыграть на руку покупателю. Во-первых, можно серьезно торговаться. Во-вторых, соглашаться только на самые привлекательные варианты.

Между тем эксперты отмечают и ряд стран, в которых стоимость на недвижимость по-прежнему повышается. Так, например, по данным журнала «РБК», лидером по динамике роста цен на жилье в этом году станет Болгария. Недвижимость здесь подорожает примерно на четверть. На 20% увеличится стоимость апартаментов в Черногории, Вьетнаме и Сингапуре. Середину рейтинга занимают Турция и Кипр, где, по прогнозам, цены на жилье вырастут на 17%, в Австралии – на 16% . А замыкают пятерку лидеров Украина и Хорватия. Вложения в недвижимость в этих пока безвизовых для россиян государствах принесут 13-15% годовых.

Агенты и агентские

Купить недвижимость за границей россиянину может быть даже легче, чем на родине. Более развитый рынок и соблюдение законов местными продавцами практически исключают такие неприятные неожиданности, как «внезапно вернувшиеся родственники», «проблемы с документами» или «долгострой».

Многие, впрочем, смотрят лишь на стоимость недвижимости, не учитывая дополнительные издержки на совершение сделки. А они могут быть весьма существенными.

Так, скажем, известно, что работу агентства недвижимости, как правило, оплачивает продавец. Однако есть страны, в которых свои комиссионные риэлтор берет и с покупателя. Этот принцип, например, актуален для Израиля (1-2% от суммы сделки), а также для Италии и Монако, где вознаграждение риэлтора в два раза выше (2-4%).

Но все же в большинстве стран мира для покупателя услуги агентства практически бесплатны, за исключением необязательных мелких платежей. Поэтому попытка найти недвижимость за границей самостоятельно – одна из самых распространенных ошибок россиян. Экономия на мелких расходах может обернуться другой проблемой. Ведь если услуги не оплачиваются, то и договор с риэлтором не заключается, и предъявить потом претензии агентству за плохую работу практически невозможно.

Кроме услуг агентства недвижимости очень часть придется пользоваться и услугами юриста, которые обойдутся российскому покупателю в 0,3-0,4% от стоимости сделки. И чем ниже цена дома, тем выше комиссия юристу в относительном выражении.

Вполне возможно, потребуется проверка технического состояния недвижимости, если у покупателя есть подозрения, что дом выглядит как-то не так, снаружи или внутри, которая будет стоить несколько тысяч евро.

Налоги съедают прибыль

Расходы на агента, юриста, проверку технического состояния и перелеты до места назначения просто меркнут по сравнению с налогами, которые после сделки придется заплатить в местный бюджет. Скажем, гербовый сбор в Великобритании колеблется около 4% от суммы сделки; в Израиле – от 2 до 5%; во Франции – около 7%; в Италии – 8%.

Но это только цветочки. У каждой страны свои правила налогообложения сделок с недвижимостью с участием иностранцев, иногда довольно изощренные. Например, эксперты отмечают, что одно из самых сложных в плане налогообложения законодательство во Франции. И, приобретая недвижимость в этой стране без помощи опытных юристов, вы действуете на свой страх и риск. Ведь в зависимости от того, как оформлена сделка, вы или очень серьезно сэкономите, или, наоборот, «попадете» на очень большие выплаты государству.

Распространенная среди россиян практика – ради экономии на комиссионных и налогах указывать в документе меньшую сумму, чем есть на самом деле, – впоследствии может сыграть неприятную шутку. При покупке проблем не возникает, но если захотите перепродать недвижимость, можно серьезно проиграть. Ведь во многих случаях придется платить налог на добавленную стоимость (НДС), размер которого рассчитывается исходя из разницы между ценой, которую вы по документам заплатили за квартиру, и ценой жилья на момент продажи. Причем во многих странах НДС больше российского – например, в Германии и Португалии он составляет 19%, а в Швеции и Дании – 25%.

Но и это еще не все. В большинстве стран люди, приобретающие недвижимость с инвестиционной целью и уверенные в том, что потом легко ее продадут, вернут свои деньги да еще получат дополнительный доход, не догадываются о налоговых последствиях этой операции. Скажем, в той же Франции отчуждение права собственности в течение первых пяти лет после приобретения недвижимости означает необходимость уплатить налог в 33% с разницы между стоимостью покупки продажи. На Кипре же налогообложение зависит от того, первая это покупка или нет. А вот популярные у россиян Болгария и Черногория пока подобных налогов не взимают.

После сделки

Став обладателем апартаментов в зарубежных странах, вы добавляете в свой бюджет дополнительную солидную статью расходов. И чем дороже недвижимость – тем больше траты. Есть налоги, которые платятся постоянно в процессе владения недвижимостью, есть затраты на содержание апартаментов или на управление жилым комплексом. А в некоторых случаях местные власти могут взимать дополнительные сборы с владельцев «инвестиционной недвижимости». Известен случай, когда власти популярного горнолыжного курорта облагали дополнительными поборами хозяев под вполне благовидным предлогом: «Их забитые окна создают впечатление забитого города, а значит, мешают развитию туризма».

Выводы

Перечислить все нюансы, сопровождающие сделки с зарубежной недвижимостью, в короткой статье не представляется возможным. У каждой страны – свои особенности. Ясно одно: определить выгодность или невыгодность сделки, ориентируясь только на стоимость недвижимости и прогнозы ее изменения – опрометчиво. Всегда нужно иметь в виду различные дополнительные моменты. Покупая недвижимость за рубежом, мы играем на чужом поле, и здесь как никогда нужна помощь профессионалов.

по материалам Наши деньги

 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальное
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Банкротство физических лиц и предприятий
Обзоры СМИ
Законодательство
Новости о банкротстве
Новости банкротства
Кредит
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт

Сентябрь 2008
 
Пн 1 8 15 22 29
Вт 2 9 16 23 30
Ср 3 10 17 24  
Чт 4 11 18 25  
Пт 5 12 19 26  
Сб 6 13 20 27  
Вс 7 14 21 28  
 Показать последние статьи