Кризис кризисом, а облегчить кредит можно!

Ипотека
06.10.2008

В СМИ в статьях об ипотеке часто используются термины вроде «пожизненная кабала» или «финансовое рабство». Это, конечно, преувеличение, - журналисты вообще любители красного словца, - но не такое уж и сильное: 20-30 лет отдавать существенную часть своего заработка – штука не очень приятная. Но если во всяких прочих кабалах и рабствах вам вряд ли предоставят возможность улучшить свое положение, то с ипотекой это возможно. Причем, речь не о том, чтобы заранее просчитать варианты ипотечного кредита и выбрать наиболее удобный для себя. Можно, уже получив кредит и расплачиваясь по нему, облегчить свое бремя. Об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru и собирается рассказать.

Рефинансирование. Отлично, не неактуально
Любой ипотечный кредит дает заемщику возможность расплатиться досрочно. Банкам, конечно, это не очень нравится (они предпочитали бы получить все проценты и за весь срок), однако ничего сделать они не могут: на страже интересов заемщика тут стоит Гражданский кодекс. Как правило, банки (да и то не все) устанавливают некий не слишком продолжительный (3-6 месяцев) срок, во время которого досрочное погашение наказывается дополнительными процентами. После него – уходи, пожалуйста.

Все это дает заемщикам прекрасную возможность перекредитовываться в других банках. Если, например, у меня кредит под 15% годовых, и я нашел банк, согласный дать мне деньги под 10% - можно новым кредитом погасить старый, и сберегать 5% ежегодно. Экономия, понятно, будет существенной – на рынке недвижимости обращаются такие суммы, что даже десятые доли процента – это уже хорошо.

Более всего рефинансирование было актуально до начала нынешнего года. С 2000-го и до этого времени российская ипотека развивалась стремительно, процентные ставки постоянно падали. Как отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», не редкостью для рынка был кредит, выданный в каком-нибудь 2002 году под 18% годовых – перекредитовать его под 12-13% (вполне реальные цифры года полтора назад) было для заемщика интересно.

Сейчас все, конечно, по-другому: ипотека в кризисе, банки ставки по кредитам только повышают. Найти сегодня условия, более либеральные, чем год назад, просто невозможно. Но, как известно, история развивается по спирали – рано или поздно рынок стабилизируется, ставки поползут вниз, и рефинансирование снова станет актуальным.


К тому же траты могут превысить экономию
Хотелось бы, однако, предостеречь от двух «подводных камушков». Первый состоит в том, что банки берут массу разнообразных поборов – комиссию за выдачу кредита, за обналичивание, за ведение ссудного счета и т.п. Мы совсем недавно писали об этом в статье «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи».

Большинство этих платежей происходит при получении кредита и, естественно, при досрочном погашении заемщику не возвращаются. Вступив в отношения с новым банком, вы снова понесете эти траты. И если новый банк предлагает ставку по кредиту всего на 1% меньше, это однозначно невыгодно. «Целесообразность возникает при разнице процентных ставок не менее чем на 2,5%, - говорит Александр Серебряков, руководитель ипотечного центра Агентства недвижимости «Домострой». – В ином случае расходы, возникающие при проведении сделки по рефинансированию, просто окажутся больше экономии». Впрочем, добавляет эксперт, это достаточно грубый подсчет – в каждом конкретном случае надо все считать и консультироваться у специалиста.


Налоговые опасности при перекредитовании
Второй аспект – налоговый, о нем мало кто задумывается, а зря. Есть в Налоговом кодексе (НК) ст. 212 «Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды». Любителям докапываться до сути самостоятельно рекомендуем обратиться к первоисточнику, всем же прочим растолкуем обыкновенными словами. Если вы получили кредит на очень хороших условиях (таковыми считаются рублевые займы со ставкой менее 3/4 от ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, и валютные кредиты со ставкой менее 9% годовых), то налоговики считают, что вы получили материальную выгоду, с которой надо бы заплатить налог. Ставка которого, кстати, не привычные нам 13%, а 35%!

С 1 января 2008 года, говорит Константин Лещун, начальник юридического отдела компании «Ажур-Аудит», в НК были внесены поправки, отменяющие эти нормы для ипотечных кредитов – теперь, какими низкими ни были бы проценты, налогов платить не нужно. А вот кредит, взятый для рефинансирования, ипотечным не считается – он ведь взят не для приобретения жилья, а для выплаты другого кредита.

Теперь посмотрим на практике. В прошлом году, например, «Банк Москвы» вышел на рынок с достаточно сенсационным предложением ипотеки под 6 с чем-то процентов в японских иенах. Если это действительно ипотечный кредит – у налоговых органов вопросов не будет. Если же «рефинансирующий» - то налицо выгода в почти 3% годовых, и налоговые органы смогут такого заемщика «огорчить до невозможности».

…Как уже говорилось выше, пока эти соображения носят больше теоретический характер: в результате кризиса кредитов, подпадающих под ст. 212 НК, на рынке просто не осталось. Но все ведь наверняка нормализуется…


Налоговому вычету кризис не страшен
Это – вторая возможность существенно улучшить свое материальное положение при любом приобретении жилья. Существует налоговый вычет давно, однако широким массам населения он не слишком известен – во всяком случае, эти самые широкие массы используют его не слишком активно. Поэтому в порядке ликбеза повторим основные тезисы.

Посвящена этой теме ст. 220 НК. В ней говорится, что если человек купил или самостоятельно построил дом или квартиру, он имеет право на частичное освобождение от налогов. Сумма вычета – фактически понесенные расходы, но до 1 млн. рублей. Для Москвы с ее ценами это ограничение вряд ли актуально (тут все стоит много больше миллиона), а вот если мы купили дом в деревне и документально можем подтвердить затраты только в 600 тысяч – вычет будет только таким.

Второй существенный момент: налоговый вычет подразумевает не сумму возвращенных налогов, а размер налогооблагаемой базы. При применяющейся для большинства граждан ставке налога в 13% это означает, что реальная экономия может быть не более 130 тысяч рублей. Правда, тут есть существенная оговорка, способная повысить размер экономии – иногда в несколько раз. О ней речь чуть впереди.

Третий момент – налоговый вычет полагается только резидентам, т.е. людям, проживающим на территории РФ более чем 183 дня в году. Иным (даже если они сохраняют российское гражданство) он не положен. Понятно, что таких людей не очень много, но они встречаются – и иногда очень сильно «налетают» на проблемы.

Четвертое – вычет почти не ограничен во времени. Например, вы потратили на жилье миллион, а в нынешнем году заработали всего 300 тысяч. Не беда: из-под налогообложения выведут всю вашу нынешнюю зарплату, а 700 тысяч перенесут на следующий год. И там всего 300 тысяч? Не страшно, 400 тысяч останутся на год последующий. И так сколь угодно долго, пока не «выйдет» весь миллион.

Более того, квартира вовсе не должна быть «свежекупленной» - можно заявить о недвижимости, приобретенной сколь угодно давно. Вычет также можно получать, начиная с нынешнего момента, а также за три предыдущих года (т.е. сейчас за 2005, 6 и 7 годы).

Пятый момент, и самый печальный – вычет полагается человеку только один раз в жизни.

Как технически получить вычет? Для этого нужно с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими ваши слова, обратиться в налоговую инспекцию. Там в течение 30 дней вам выдадут либо официальное уведомление, либо мотивированный отказ. Уведомление несем в бухгалтерию на работе, и там с вас перестают удерживать подоходный налог. Если же вы хотите получить уже уплаченные налоги за прошлые годы (мы говорили о такой возможности), то государство вернет их вам, переведя на ваш банковский счет.


Экономия – миллионы рублей
Теперь о том, как получить экономию не в 130 тысяч, а существенно больше – мы упомянули об этом в предыдущей главе во «втором моменте». Как уточняет К.Лещун («Ажур-Аудит»), помимо много раз названного миллиона, налоговый вычет предоставляется и для уплаченных по ипотеке процентов. Суммы здесь очень солидные: при нынешних процентах, взяв кредит в 10 млн. рублей на 20 лет, вы вернете банку эти 10 млн. плюс миллионов 20 процентов. И эти 20 млн. можно вывести из-под налогообложения. Экономия получится в 2,6 млн. – правда, она будет «размазана» на эти самые 20 лет. Технология получения вычета та же: берем в банке справку о выплаченных процентах и выписку по счету, несем их в налоговую инспекцию, получаем уведомление, которое передаем в бухгалтерию на работе…


Сереньким и «нерезидентам» лучше не светиться
«Отыщи всему начало, и ты многое поймешь», - рекомендовал Козьма Прутков. Последуем его совету. С налоговыми вычетами государство совершенно очевидно предлагает гражданам огромное количество «морковок». Зачем? Официальная версия – стимулировать жилищное строительство, улучшить доступность жилья и т.п. Но заметно и другое: желание вытащить финансовые взаимоотношения из «тени», чтобы лучше обложить граждан и их работодателей налогами. В другом месте, по другим основаниям.

Из сказанного следует, что к вычету нужно относиться с осторожностью, все тщательно взвесив. Известны случаи, когда граждане с «комбинированными» доходами (немножко «белых», а в основном «серые»), желая сэкономить на налогах, обращались за вычетами. «А что это у вас, мил друг, расходы так радикально расходятся с доходами?», - вопрошали у них в налоговой инспекции. Проводили проверку, в результате чего человек получал не экономию, а штрафы в многие сотни тысяч рублей.

Или другой пример: некоторый человек уже совсем «погладил шнурки», чтобы идти за вычетом, но в последний момент узнал, что, являясь гражданином, он не проходит по категории резидентов, поскольку большую часть года влачит жалкое существование во Франции. «Засветился» бы у налоговиков – получил бы уведомление о 30-процентом налоге.


Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Прежде, чем задуматься об облегчении ипотечного бремени, стоит все взвесить. Вместе со специалистом (брокером или сотрудником банка) сесть и рассчитать затраты и выгоды от рефинансирования. Не забыть про материальную выгоду, если она вдруг, не дай Бог, всплывет. Кстати, банкиры могут об этом и не помнить. А затем, просчитать выигрыш от налогового вычета, но уже с другим специалистом. Спросить его, стоит ли вообще показываться налоговикам. И тогда станет понятно, в какую сторону двигаться – по направлению к банку или к налоговой инспекции.




Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/44385.html

 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальная информация
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Обзоры СМИ
Законы
Анализ рынка
Недвижимость
Ипотека
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт

Октябрь 2008
 
Пн   6 13 20 27
Вт   7 14 21 28
Ср 1 8 15 22 29
Чт 2 9 16 23 30
Пт 3 10 17 24 31
Сб 4 11 18 25  
Вс 5 12 19 26  
 Показать последние статьи