Износ объектов недвижимости как фактор текущей оценки

Недвижимость
25.12.2008

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации в законе, о которой говорилось, что предприятия должны приватизироваться с учетом их предполагаемой доходности. К сожалению, на практике это требование реализовано не было. Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов. Первая переоценка была произведена по состоянию на 1 января 1993 года. Начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов» по состоянию на 1 января 1995 года предприятиям и организациям предоставлено право, осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, разработанных Госкомстатом России, или путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.


Объективная оценка активов особенно необходима в изменяющихся условиях экономики России. Роль таких оценок до последнего времени неоправданно принижалась. Покупатель на рынке, не располагающий той же информацией, как и продавец, не может на равных с ним участвовать в аукционах и конкурсах, так как без подобной информации невозможна оценка стоимости приобретаемого (приватизированного) имущества. Данную стои¬мость должен определить независимый и квалифицированный оценщик.


Профессиональная объективная оценка необходима во многих случаях:
— при выдаче и получении кредитов под залог имущества;
— для принятия обоснованного решения о деловом партнерстве;
— при преобразовании и ликвидации предприятий;
— для принятия инвестиционных решений;
— при страховании имущества в судебных имущественных спорах;
— при оптимизации налогообложения имущества;
— в целях переоценки основных фондов предприятий.

Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции объективно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства. Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при помощи переводных коэффициентов, значи¬тельно подняли их стоимость, что отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество предприятий по реальной или рыночной стоимости и, соответственно, уменьшить налог на имущество.


Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», где устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно-правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик. Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее, профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года. В России деятельность оценщиков регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оце¬ночной деятельности в РФ».


В Законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении, объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определена как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.


Данным Законом для РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объ¬ектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Законом установлен ряд требований к оценщику, среди которых:
— наличие у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности;
— своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки;
— неразглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика;
— независимость оценщика, т.е. отсутствие у оценщика в отношении объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. Также оценщик не должен являться учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица; либо заказчиком или физическим лицом, имеющим Имущественный интерес в объекте оценки; и др.
В заключение хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и порой чуть ли не единственно применимым в отечественной практике.
Стоимость недвижимости при использовании затратного метода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства с учетом износа.
Целесообразно использовать затратный метод при оценке новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации. Чаще всего на практике методами затратного подхода российские оценщики пользуются для переоценки основных фондов.

Применяются разные варианты.

Первый — пересчет локальных и объектных смет на основании уже имеющихся или (при отсутствии таковых) составленных экспертной организацией. Эта процедура сложная и дорогостоящая, требует наличия в штате организации квалифицированного сметчика и потому крайне редко применяется на практике.
Второй способ гораздо проще.
Он состоит в индексации базовых показателей себестоимости с целью их приведения в текущий уровень цен.
Во многих случаях при применении затратного метода необходима корректировка полученных результатов, поскольку уровень стоимости, определяемый затратным методом, может соответствовать рыночной цене данного объекта оценки только при сбалансированном рынке недвижимости.
Кроме того, затратный метод имеет ряд ограничений при оценке объектов с большим сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа и прибыли предпринимателя.
Поэтому уровень стоимости, определенный затратным методом, является одной из точек зрения при определении рыночной стоимости и используется в основном как дополнение или составляющая для вывода окончательной величины.
Однако имеются случаи, когда применение затратного метода необходимо.


 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальная информация
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Обзоры СМИ
Законы
Анализ рынка
Недвижимость
Ипотека
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт
Банкротство физических лиц и предприятий

Декабрь 2008
 
Пн 1 8 15 22 29
Вт 2 9 16 23 30
Ср 3 10 17 24 31
Чт 4 11 18 25  
Пт 5 12 19 26  
Сб 6 13 20 27  
Вс 7 14 21 28  
 Показать последние статьи