Земли много, а дом построить негде

Новости банкротства
15.05.2008

,

Строительный бум, начавшийся еще в конце прошлого века, привел к тому, что свободных территорий для строительства в Петербурге не осталось. Добыть землю для того, чтобы что-то построить, можно тремя способами — снести то, что было построено раньше, уйти за город и строить там с нуля, или переместить заводы и фабрики за городскую черту, после чего - возводить на их земле. Первый способ не нравится жителям города, второй - строителям, третий - устроил бы всех, но... Здесь возникает слишком много трудностей.

Самая острая проблема рынка недвижимости — дефицит земли под застройку в городской черте. До сих пор рынок эксплуатировал наследие советских времен - главным образом, свободные территории, образовавшиеся во время Второй мировой войны, или свободные площади, оставшиеся неосвоенными во времена массового жилищного строительства 60-80-х годов.

Сейчас эти возможности исчерпаны почти полностью. По оценке Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость», земли в городской черте, пригодной для застройки, хватит примерно до 2012 года. Дальше наступит кризис — строить будет просто негде. Осваивать новые территории девелоперам и невыгодно, и хлопотно. По оценкам экспертов, прокладка инженерных коммуникаций составляет около 20-30% от общих затрат на строительство — в том случае, если проблема с источниками электроэнергии, газа и воды уже решена. С учетом затрат на различные «пожертвования» чиновникам, стоимость инженерной подготовки территории может увеличиться в 2-3 раза и составить 50-60% от общих затрат на всё строительство. К расходам на инженерную подготовку добавляются и затраты на создание социальной инфраструктуры, которые также ложатся на плечи инвестора. И, разумеется, при освоении новых территорий девелоперу приходится сталкиваться с необходимостью решать транспортную проблему, что никакому застройщику не по силам.

Еще один путь развития рынка — перевод промышленных предприятий за черту города и освоение освободившихся территорий. По словам Алексея Шаскольского, руководителя отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, особенность Петербурга — это выраженный дисбаланс между жилой и промышленной застройкой в городской черте. «У нас промышленные зоны занимают около 40% городских площадей, в то время как в европейских городах — не более 10%. Ну, где еще в мире в центре города может быть расположено предприятие, изготавливающее ракетное топливо? Да никому такое в голову не придет», - комментирует он. По его мнению, которое, кстати, разделяют и многие ведущие игроки рынка недвижимости, вывод промышленных предприятий из города и последующее освоение освободившихся земель — самый разумный и здоровый, вполне европейский путь развития рынка. Впрочем, и в этом случае всё упирается в комплекс специфических российских проблем.

В первую очередь остается неясным правовой статус земель многих промышленных предприятий — значительная часть из них, переживая трудные девяностые годы, распродавали свои площади, в итоге количество мелких собственников на территории одного небольшого заводика может составлять два-три десятка, а то и больше. «С каждым из собственников вопрос приходится решать отдельно, - рассказывает Алексей Шаскольский. - А у них бывают совершенно фантастические представления о стоимости своей земли и своего имущества. В итоге процесс выкупа территории растягивается на годы и годы».

Следующая проблема — перевод предприятия на новое место. Как правило, вырученных от продажи денег недостаточно для оборудования производства на новой территории, поэтому переезжают фабрики и заводы крайне медленно и неохотно. К тому же с переносом производства на новое место обостряется и кадровая проблема. «Одна ситуация — найти рабочих на завод, который расположен в центре города, и совсем другое — привлечь их на предприятие, расположенное за городской чертой», - объясняет Михаил Бимон.

Но и после того, как земля благополучно выкуплена, а ее прежний хозяин не менее благополучно устроен на новом месте, проблемы инвестора не заканчиваются — необходимо провести очистку​, а в некоторых случаях и рекультивацию территории. Земли, на которой располагались промышленные предприятия, могут содержать всё что угодно — от тяжелых металлов до фенола и других, не менее ядовитых органических соединений. В итоге перевод промышленного предприятия и очистка земли могут, по оценке Михаила Бимона, увеличить стоимость проекта на порядок. «Впрочем, если речь идет о земле в центре города, то такие затраты оправданы», - считает он. Однако расходы при освоении промышленных территорий настолько велики, что мысль отвести эти земли под массовую жилую застройку в головы застройщиков не приходит в принципе. Затраты надо окупать, и поэтому все реализуемые в Петербурге проекты по освоению промзон - это либо строительство коммерческой недвижимости, либо создание микса из коммерческой и застройки, хоть и жилой, но относящейся к повышенной ценовой категории.

Еще одна проблема, с которой сталкивается девелопер, пожелавший застроить территорию бывшего предприятия — статус построек. Здания почти всех крупных промышленных предприятий, существующих в городе с конца XIX — начала ХХ века, относятся к памятникам архитектуры и сносу не подлежат. Единственный случай использования памятника промышленной архитектуры под жилье - перестройка Сестрорецкого инструментального завода (комплекс «Петровский Арсенал»). Этот проект, по общему признанию, уникален не только для Петербурга, но и вообще для России: помещения бывших цехов завода будут реконструированы под жилые. Высота потолков в цехах — 6 метров, поэтому девелопер — Sestra River Developments - предполагает создать здесь квартиры повышенной этажности, так называемые лофты. «Такого в России не делал еще никто, хотя в Европе квартиры такого типа пользуются очень высоким спросом, - рассказывает Ирина Анисимова, директор по развитию недвижимости Sestra River Developments. - Безусловно, они будут относиться к категории элитного жилья». По мнению Алексея Шаскольского, с учетом удачно выбранного места — курортная зона и вид на залив — этот проект, при всей его непривычности для нашей страны, должен оказаться успешным.

Успешным эксперты считают и проект застройки территории завода «Красный выборжец». «Это не совсем центр, но достаточно близко к нему, - комментирует Игорь Лучков, директор департамента «Бекар-Консалтинг». - Кроме того, это — выход к воде. Из окон квартир в тех домах, которые тут будут построены, будет открываться вид на Смольный собор, поэтому квартиры, скорее всего, можно будет отнести к жилью высокой комфортности, во всяком случае — цены будут высокими».

Проект компании «ЛЭК» на земле бывшего завода «Вулкан» - многоэтажный дом, который также позиционируется как элитный. Жилье очень высокой ценовой категории запланировано возвести и на месте бывшего ГИПХа (проект «Набережная Европы»). Жилье, хоть и не массовое, но хотя бы бизнес-класса предполагалось возвести на территориях Московской и Варшавской товарных зон, но эти проекты сейчас находятся в подвешенном состоянии. По новому закону, эти территории перешли в федеральную собственность. Правда, как уточняют эксперты, те инвестиционные договоры, которые успели заключить, расторгнуты не будут, но судьбу всех остальных «знает только Медведев».

Остается еще и третий путь борьбы с дефицитом земли под застройку — поквартальный снос, и именно эта идея с 2004 года настойчиво будоражит умы чиновников и некоторых застройщиков. Правда, у горожан этот способ решения проблем рынка недвижимости восторга не вызывает.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру

 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальное
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Банкротство физических лиц и предприятий
Обзоры СМИ
Законодательство
Новости о банкротстве
Новости банкротства
Кредит
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт

Май 2008
 
Пн   5 12 19 26
Вт   6 13 20 27
Ср   7 14 21 28
Чт 1 8 15 22 29
Пт 2 9 16 23 30
Сб 3 10 17 24 31
Вс 4 11 18 25  
 Показать последние статьи