Ипотека: перевод на рубли. Кому он выгоден – банку или заемщику?

Ипотека
24.02.2009

Текст : Владимир Абгафоров | Фото: www.metrinfo.ru

Одной из мер, которая – как предполагалось – должна была помочь ипотечным заемщикам пережить нынешние кризисные времена, назывался перевод кредитов из валютных в рублевые. Все замечательно: вместо долларов (курс которых с июля до начала февраля вырос с 24 до 36 рублей) должник должен ежемесячно платить фиксированную сумму в рублях. Несмотря на то, что времени прошло совсем немного, уже есть смысл подвести итоги. Они очень простые – банки эту кампанию «спустили на тормозах». Теоретически «рефинансироваться» можно и сегодня. Но для заемщика уже нет смысла: курс рубля стабилизировался и в ближайшем будущем резко падать вряд ли будет.

О новом вине и старых мехах
Ввиду того, что тема эта вряд ли широко известна, начнем с самых азов. Обычно говорят о «переводе» кредита, «переходе на рубли» - из этих слов создается иллюзия, что предстоит некая не очень сложная техническая операция. На самом деле, речь идет о рефинансировании, т.е. выдаче нового кредита, которым гасится старый. Соответственно, выданы деньги будут на сегодняшних условиях – в смысле процентов, сроков и всего остального… «Также нужно будет заново собрать документы, подтверждающие уровень дохода заемщика, - рассказал корреспонденту Интернет-журнала Metrinfo.ru Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». – Со всех точек зрения это получение нового кредита».


О вреде торопливости
Клиентам в условиях резкого роста курса доллара переход на рубли был выгоден – тут и говорить нечего. А вот зачем эта затея банкам? Для ответа на этот вопрос надобно припомнить, что кредитные организации бывают частными и государственными (во всяком случае, фактически – «Сбербанк» и «ВТБ» полностью контролируются государством). У госбанков рефинансирование носило явно выраженный политический характер: осенью их основной акционер более всего был озабочен сохранением в обществе политической стабильности, для чего изобретал различные меры в помощь оказавшимся в тяжелом положении заемщикам. После пары деликатных «намеков», сделанных из самых высоких кабинетов, менеджерам госбанков ничего не оставалось, как взять под козырек.

С «частниками» все иначе. Государство на них, конечно, тоже давило, но был и собственный интерес, который говорил, что переводить кредиты не нужно – по крайней мере, до тех пор, пока рост курса доллара не прекратится. И принятое решение оказалось совершенно предсказуемым: работу начать, но по максимуму затянуть. «По имеющейся у меня информации, реально данные услуги «работают» у госбанков, - отмечает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Остальные банки в большинстве своем только готовят программы перевода валютных кредитов в рубли».


Рублишек не хватает!
Даже в тех нечастых случаях, когда банки вроде бы стали заниматься рефинансированием, ведут эту работу они как-то подозрительно медленно. Один из крупнейших наших банков требует для этой процедуры сбор полного пакета документов, заполнения всех анкет и выполнения оценку недвижимости. Получается, что банк как будто рассматривает совершенно новую заявку, и делает это номинально в течение 30 дней, а фактически – гораздо дольше.

Но и это еще не все. При оценке платежеспособности «нового» клиента банк исходит из современных требований: на выплату ипотеки заемщик должен тратить не более 50-60% своего ежемесячного дохода. И если клиент «не пролезает» - ему могут отказать. А тот факт, что человек уже гасит кредит и платит при этом, возможно, еще большие суммы, никого не волнует.

Бывают и совершенно анекдотические случаи. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации «Рескор», рассказал о человеке, который сумел-таки конвертировать свой валютный кредит – во всяком случае, еще в прошлом году выполнил все необходимые формальности и в декабре получил от банка соответствующее одобрение. Но банк переоформление не произвел – сотрудники кредитного отдела заявили, что не знают, что делать с существующей закладной на квартиру и как составлять новую. Кстати, теперь рефинансирования, скорее всего, и не будет: в декабре доллар стоил в районе 28 рублей, и именно под те реалии банк соглашался выдать рефинансирующий кредит. Сегодня курс другой, и это значит, что выделяемой банком рублевой суммы просто не хватит на рефинансирование.


Выгодно! Но кому?
Банки – коммерческие структуры, всюду преследующие собственную выгоду, и было бы наивно осуждать их за это. Соответственно, и с описываемой нами кампании они постарались по возможности «снять сметанки». Благо, возможностей тут много.

Прежде всего, вспомним о том, что было сказано выше: рефинансирование – это, формально, выдача нового кредита. Соответственно, заемщик сталкивается с необходимостью заплатить все сопутствующие платежи – комиссию за выдачу кредита, обналичивание, ведение ссудного счета и все прочее – обо всем этом наш журнал не так давно писал: «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи».

Следующий момент – проценты. Для рублевых займов они в принципе выше, чем для валютных. Учтем и то, что года 2-3 назад, когда выдавался «старый» кредит, проценты вообще были ниже. Сегодняшние реалии таковы, что кредит в долларах под 11-12% будет заменен на рублевый под 18-20%. То, что для банка это выгодно – спору нет; выгодно ли для заемщика?

Есть и еще один аспект. В 2005-7 годах ипотека (по крайней мере, в Москве), была почти полностью долларовой. Проценты по кредитам в валюте были ниже, а доллар постоянно слабел – заемщики брали в американской валюте и радовались. Чем все закончилось (для заемщиков) – общеизвестно, но и для банков все оказалось не так безоблачно. Их кредитный портфель оказался сильно перекошен в сторону долларовой составляющей. «Рассмотрев валютную структуру своего ипотечного портфеля, банки пришли к выводу о необходимости пересмотра части курсовых рисков, - считает Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов». – Переоформление низкопроцентных валютных обязательств клиентов в высокопроцентные рублевые – это для банков форма секьюритизации».


Оно нам надо? И когда?
Года полтора назад, когда никакого кризиса на ипотечных рынках еще в помине не было, банки уже предлагали услугу рефинансирования. Правда, смысл ее был принципиально иной: в тот момент ставки по ипотечным кредитам снижались, и новый позволял взять деньги на более выгодных условиях. Скажем, вместо 15-17% годовых, получить средства под 12-13%.

Анализируя это предложение, эксперты уже тогда говорили, что выгодным рефинансирование станет, только если экономия составит не менее 2% годовых – в противном случае накладные расходы съедят всю прибыль. Если применить этот же подход к сегодняшним реалиям, то совершенно очевидно, что рефинансироваться уже ни к чему. «Бросаться с распростертыми объятьями навстречу желанным рублям не стоит, - считает Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Даже если доллар дорастет до 40 рублей, кредит в американской валюте, но под 9% годовых, все равно остается выгоднее, чем рублевый, но под современные проценты… При этом лично я вовсе не сторонник той точки зрения, что стоимость доллара дойдет до заоблачных высот. Советую заемщикам все тщательнейшим образом просчитать и проанализировать. И не забывать, что если курс доллара поползет обратно, рублевый кредит, полученный вами под высокие проценты, переводить обратно никто бесплатно не будет».

Такую же рекомендацию – не делать резких движений – дает и Артис Вейпс («Фонд кредитов»). По нашей просьбе он проанализировал конкретное предложение банка по рефинансированию. Вот что получилось:



В июле 2007 года был взят ипотечный кредит в $250 тыс. на 20 лет под 11,25% годовых. Ежемесячный платеж по нему составил $2623. График платежей получается таким (синим цветом обозначены возвращаемые проценты, красным – собственно кредит, т.н. «тело»):



На момент выдачи кредита курс доллара составлял 25,4132 руб., соответственно, ежемесячная выплата равнялась 66658,82 руб. Однако к январю нынешнего года «зеленый» подорожал, в результате чего ежемесячные выплаты составляют 86032 руб.

Банк на рефинансирование согласен. Однако условия – 15,85% годовых в рублях. На январь 2009 года остаток задолженности составил $244492 – в рублях по нынешнему курсу это составляет 8 млн. 020 тыс. Новый график платежей выходит таким:


Легко заметить, что заемщик будет платить тут ежемесячно по 112636,58 руб., т.е. намного больше, чем отдает сегодня. Курс доллара должен достигнуть почти 43 руб., чтобы размеры выплат хотя бы сравнялись, и лишь при цене «американца» еще большей, чем названная, рублевый кредит станет выгоднее валютного.


Премия за несуетливость
От себя добавим, что при нынешних цифрах заемщик имеет почти 30 тыс. руб. в месяц выгоды от того, что НЕ переводит кредит в рубли. Эти деньги, которые можно справедливо считать «бонусом за несуетливость», следует направить на досрочное погашение кредита. К тому моменту, когда доллар достигнет планки в 43 рубля (если это вообще когда-нибудь произойдет), заемщик сумеет существенно снизить сумму оставшегося долга. А значит, и размер ежемесячных платежей.




Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/48614.html

 

Комментарии

ГостьГость Комментарий оставлен: 27.01.2016 в 16:04
Прошло времени: 1 год 5 месяцев 25 дней 6 часов 32 минуты
Dag nabbit good stuff you whepsirsnapperp!
 
ГостьГость Комментарий оставлен: 03.02.2016 в 03:18
Прошло времени: 1 год 6 месяцев 18 дней 19 часов 18 минут
It's a joy to find <a href="http://vvwigrphee.com">sonemoe</a> who can think like that
 
ГостьГость Комментарий оставлен: 03.02.2016 в 09:58
Прошло времени: 1 год 6 месяцев 18 дней 13 часов 38 минут
That takes us up to the next level. Great pongtsi. http://nqwqrbkykxm.com [url=http://fagdul.com]fagdul[/url] [link=http://gdgsipp.com]gdgsipp[/link]
 

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальная информация
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Обзоры СМИ
Законы
Анализ рынка
Недвижимость
Ипотека
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт

Февраль 2009
 
Пн   2 9 16 23
Вт   3 10 17 24
Ср   4 11 18 25
Чт   5 12 19 26
Пт   6 13 20 27
Сб   7 14 21 28
Вс 1 8 15 22  
 Показать последние статьи