Текст : Сергей Шумаков | Фото: Gordon Rock

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru, пожалуй, «обозрел» большинство стран Восточной Европы. Однако Румыния до настоящего момента умело избегала нашего внимания. И напрасно, ведь рынок здесь довольно оживлен и достоин внимания наших читателей. Бум на рынке румынской недвижимости начался относительно недавно, в начале 2005 года, перед вступлением Румынии в Евросоюз, которое состоялось в 2007 году. Местные компании, скандинавские, английские и израильские застройщики начали активно осваивать стройплощадки, а покупатели практически сразу продемонстрировали впечатляющий платежеспособный спрос на современную недвижимость.

Как рассказал нашему журналу президент агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, первые инвестиции были сделаны в столицу и, соответственно, финансовый центр страны Бухарест, где проживает самое платежеспособное население. После этого началось активное освоение горнолыжных и черноморских курортов страны. Ипотека в Румынии стала массово доступна относительно недавно, но она была катализатором активных процессов на рынке недвижимости.

Румыния, в отличие от соседней Болгарии, изначально была ориентирована на кошельки местных жителей, они фактически и совершали большинство сделок, хотя доля иностранных покупателей увеличивалась и растет сегодня. Эксперт отмечает важное преимущество – цены росли пропорционально росту доходов населения страны и не были искусственно надуты.


Что так нравится иностранцам
У иностранцев наиболее популярна недвижимость в горах и на Черноморском побережье. Большинство иностранцев — это немцы, австрийцы, итальянцы, англичане а, в последнее время, украинцы и россияне.

По прогнозам компании Gordon Rock, в 2009 году до 10% от общего числа иностранцев, приобретающих недвижимость на черноморском побережье и на горнолыжных курортах Румынии, составят россияне, а вместе с выходцами из стран СНГ и особенно Украины – более 20%. Основной спрос россиян приходится на недвижимость черноморского побережья (курорты Мамайя, Констанца, Олимп, Нептун, Эйфория, Мангалия). Из числа иностранцев, проявивших интерес к покупке недвижимости на горнолыжных курортах (Предал и Брашов) россияне составили порядка 25%. И, наконец, порядка 10% россиян интересуются покупкой недвижимости в столице – Бухаресте. В основном их интерес в столице, по данным Станислава Зингеля, сосредоточен на инвестиционных проектах.

Иностранцев в румынской недвижимости привлекает, прежде всего, развитая инфраструктура, качество строительство, низкая плотность застройки и, конечно, как мы уже заметили, невысокие цены на недвижимость.


Кризис: цены падают, но не везде
Влияние мирового кризиса стало ощущаться в Румынии с относительным запозданием – в ноябре 2008 г. Количество сделок на рынке упало на 30%, произошла коррекция цен на рынке коммерческой и жилой недвижимости на рынке Бухареста. Цены снизились на 3-5%. При этом, стоимость недвижимости на Черноморском побережье и на горнолыжных курортах не уменьшалась, но и не увеличивалась.

Связано это еще и с тем, что в Румынии не произошло крупного финансового кризиса как в западной Европе и Америке, так как ипотечный рынок относительно молод и не успел повлиять на расстановку сил. Большинство проектов по этим регионам были заявлены в начале 2006 года и сейчас находятся в высокой стадии готовности. Кроме того, цены на знаковые проекты с хорошим местоположением у моря или в горах не изменились, и остались в пределах 1200-1400 евро за кв. метр. Причем речь идет о готовых объектах с отделкой. С другой стороны, многие продавцы сейчас готовы обсуждать более гибкий график платежей и дополнительные льготы, такие как бытовая техника, мебель, парковочное место и т.п.


Инвестиции в доступные метры
С инвестиционной точки зрения, Румыния – одно из самых популярных мест на Европейском континенте. Стоимость квадратного метра здесь одна из самых низких в Европе, а предпосылки к росту еще имеются, так как цены не зависели от наплыва туристов. Цены доступны, как мы уже заметили с самого начала, и для местного населения.

К благоприятным факторам следует отнести развитую инфраструктуру черноморского побережья и горнолыжных курортов, низкую плотность застройки, доступность ипотеки. При этом Румыния – единственная страна Евросоюза, в которой, по прогнозу Европейского ЦБ, экономика в 2009 году вырастет (на уровне 3,9%) У страны - наиболее высокие шансы выступления в еврозону среди восточноевропейских стран.

Более всего интересна для инвестиций столица страны Бухарест. Большая потребность местного населения в новом современном жилье и стабильный спрос сохранятся по прогнозам местных риэлторов еще ближайшие три года.


В ассортименте – столица
По сообщению Нины Ботнару – представителя румынской компании «Оранджконстракшн» – дешевое бухарестское жилье также не остается без внимания россиян и украинцев. Им есть из чего выбирать.

Однокомнатная 53-метровая квартира в новостройке в бухарестском районе Пипера, окончание строительства которой планируется на апрель этого года стоит около 101 тыс. евро. Готовая же однушка площадью 43 кв. метра с полной отделкой стоит 104 тысячи евро.

Примерно столько же стоят и квартиры в только что начатых объектах. Так. 72-метровая двухкомнатная квартира в строящемся доме в местечке Отолени – элитном пригороде Бухареста – предлагается за 106 тыс. тыс. долларов.

Однако львиную долю жилого фонда румынской столицы составляют панельные дома, построенные во времена Николае Чаушеску, правившего Румынией с 1965 по 1989 год.

Стоимость квартир в пятиэтажках такого типа лежит в пределах 30-70 тысяч евро. Лишь немногие трехкомнатные квартиры с евроремонтом тянут на сотню тысяч евро.

Вторым по инвестиционной привлекательности, по мнению Станислава Зигеля (Gordon Rock-агентство зарубежной недвижимости), следовало бы назвать Черноморское побережье: Прежде всего, стоит обратить внимание на Констанцу – самый крупный город румынского Причерноморья с очень развитой инфраструктурой: банками, школами, университетами, портом, и т.д. Здесь, на озере, ежегодно проходят всемирно известные заезды на спид-ботах Формулы-1. Констанца – один из самых популярных курортов в Румынии. Его соединяет со столицей современный хайвей, по которому можно добраться до Бухареста за два с половиной часа.

Говоря о Констанце, не стоит забывать и о Мамайе, которая к ней непосредственно примыкает. Большинство гостиниц, клубов и самых продвинутых дискотек Румынии находится именно здесь. Мамайя – самый веселый город побережья. У нее уникальное местоположение: с одной стороны озеро, с другой Черное море. Здесь также располагаются дома и виллы президента страны и всей деловой и политической элиты. Поскольку Румыния славится красивейшими озерами, многие комплексы спроектированы таким образом, чтобы из одного окна было видно Черное море, а из другого – озеро.

Стоимость недвижимости в Мамайе весьма невысока. Так, апартаменты площадью 40 кв. метров в малоэтажном жилом комплексе продаются за 46 300 евро. Таунхаус же площадью 94 кв. м стоит 145 400 €, а 87-метровые апартаменты на седьмом этаже 11-этажного жилого комплекса Sara Sea View предлагаются к продаже за 182 200 €.

Кроме того, в последние три года растет популярность горнолыжных курортов, в особенности, Брашова, в инфраструктуру которого были инвестированы миллионы евро израильскими и австрийским застройщиками.

Брашов находится в центральной части Румынии – на юге бывшей Трансильвании. Раньше он был знаменит лишь Черной Церковью – самым большим храмом на всём пространстве от Вены до Константинополя, в котором находится самый большой орган Юго-Восточной Европы.

Сейчас город стали называть Румынским Зальцбургом. И не только потому, что Брашов застроен готическими кварталами, но и потому, что он стал крупным горнолыжным курортом. Инвестиции в Брашов считаются выгодными так как приносят большой рентный доход. К тому же неподалеку от этих мест обитал знаменитый Влад Цепеш, - легендарный Дракула. Это имя также привлекает туристов.

Туристы предпочитают останавливаться не столько в гостиницах, где номера стоят по 75-100 евро в сутки, сколько в апартаментах, аренда которых стоит 125-200 евро в неделю. Поэтому в настоящий момент апартаменты в новостройках очень хорошо раскупаются будущими арендодателями.

Так, 99-метровая двуспалка в строящемся жилом комплексе Pine Garden предлагается за 156 700 евро, а трехспальные апартаменты в этом же комплексе, площадью 118 кв. м, продается за 185 тысяч евро. Несколько дешевле стоят апартаменты в ж/к Avantgarden, но там и площади меньше. Односпалка площадью 38 кв. м продается там за 65 700 евро.


Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Разумеется, риэлторы будут говорить о том, что влияние кризиса вовсе не так страшно. Однако покупателю необходимо все тщательно взвешивать, в том числе и учитывать риски, которые несет кризис – обрушение цен, опасность недостроя и т.д. Тем не менее, искусство частного инвестора и заключается в том, чтобы вложиться в недвижимость в момент максимального удешевления. А именно такие возможности и приносит ценовой спад, после которого начинается, – что? Правильно, подъем. А румынский рынок привлекателен еще и тем, что сам по себе он изначально дешев и в перспективе обещает рост.


Примеры предложений румынской недвижимости на вторичном рынке

Местонахождение	Количество комнат	площадь, кв. м	Цена, евро
Бухарест	2	58	70 000
Бухарест (центр)	2	45	92 000
Констанца	2	48	48 000
Брашов	3	85	60 000
Онешти (бывший Георгиу-Деж)	1	32	15 000
Источник: Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru

Наша справка:
România – государство на юго-востоке Европы, площадью 237 500 кв. км и с населением 22,3 млн. человек. Впервые государство на территории Румынии возникло в 70-х годах до н.э. В истории оно известно как Дакия. Еще в 29 году до н. э. римлянами было захвачено нынешнее румынское Причерноморье, а в 8 году нашей эры в нынешнюю Констанцу был сослан римский поэт Овидий. В 115 году н. э. Дакия была окончательно завоевана римлянами, а даки - почти поголовно уничтожены.

На место истребленных даков римляне привели своих колонистов - выходцев из разных провинций Римской империи и поэтому латинский язык – официальный язык империи – стал единственным средством межэтнического общения. Путем многовековой трансформации из тогдашней латыни и появился нынешний румынский язык.

Название этой страны происходит от латинского «romanus» – «римский». Однако такое название Румыния получила лишь в середине 19 века, когда дунайские княжества Молдавия и Валахия объединились в единое государство. Официально же это государство было признано лишь в 1881 году.

В 1947 году был свергнут король Румынии, и к власти пришел коммунист Георге Георгиу-Деж, после смерти которого, его преемником стал Николае Чаушеску. В 1989 году во время народного восстания Чаушеску был расстрелян, и власть перешла в руки Фронта национального спасения. С 1 января 2007 года Румыния стала членом ЕС.




Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/48733.html