Мифы и риски инвестирования в земельные участки

Финансы
27.02.2009

Суммы и направления инвестиций у всех разные, но цель одна: как минимум, вы инвестируете деньги, для того чтобы защитить свои сбережения от инфляции, а в оптимальном варианте — создать независимый источник дохода, рентабельность которого выше, чем при другом возможном вложении аналогичной суммы денег.

В первую очередь, потенциальному инвестору следует избавиться от наиболее распространенных заблуждений, которые мешают ему объективно взглянуть на ситуацию. О них рассказал Restate Виктор Щелокова, председатель Совета Директоров Центра Юридической Поддержки Землепользователей.

Миф № 1: «Инвестором может стать только человек с очень большими деньгами». Говоря о материальном состоянии инвестора, следует делать упор не на «большие деньги», а на свободные средства. Под «свободными средствами» мы понимаем суммы, которые могут быть вложены в более или менее долгосрочный проект, и в течение периода реализации этого проекта маловероятна ситуация, что данные средства вам срочно потребуются на цели, не связанные с инвестиционной программой. Времена «быстрых денег» уходят в прошлое, в принципе, хорошим сроком окупаемости, то есть периодом, после которого «отбиваются» вложенные средства и объект начинает приносить доход, считается срок от 3 до 5 лет. Удачно вложить в земельный участок можно даже относительно небольшие средства, особенно при наличии возможности использовать первые доходы на дальнейшее расширение бизнеса.

Миф № 2: «Вложив один раз деньги, инвестор может ничего не делать, только получать доход». Такая позиция не может быть оправдана. Конечно, инвестор может не быть специалистом в области экономики, юриспруденции, геодезии и других наук, связанных с землепользованием. Но, вкладывая личные деньги в проект, он должен хотя бы в общих чертах представлять, на что именно расходуются его средства, какой порядок действий по оформлению и распоряжению собственностью должен быть соблюден, каким рискам подвергаются инвестиции и как их избежать. По крайней мере, понимание основ бизнеса поможет инвестору сориентироваться, когда и к какому специалисту нужно обратиться за консультацией, а также правильно сформулировать свои вопросы и пожелания. Важным качеством для инвестора является умение проанализировать и предвидеть общие тенденции развития рынка, выбрать оптимальное направление вложения денег. Не менее важна и гибкость мышления, то есть умение нестандартно оценить ту или иную ситуацию, использовать даже негативные, на первый взгляд, обстоятельства в свою пользу.

Миф № 3: «Удачно выбранный управляющий избавит владельца бизнеса от большинства проблем». За любым наемным работником требуется постоянный контроль со стороны владельца бизнеса, и в первую очередь за тем, кому доверено право распоряжения имуществом и деньгами. Даже если вы уверены в порядочности своего поверенного, он, как и все люди, может ошибиться или быть обманутым. Поэтому нельзя забывать о независимых аудиторских проверках вашего бизнеса, которые следует проводить не реже одного раза в 2 года, а также при реорганизации бизнеса, привлечении дополнительных средств. Не рекомендуется передавать наемному работнику свои полномочия в полном объеме, особенно связанные с отчуждением недвижимого имущества, использованием его в качестве залога, расходованием денежных средств выше определенной вами суммы. Наиболее разумное решение — с момента замысла инвестиционного проекта обратиться в специализированную организацию, которая обеспечит юридическое, маркетинговое и бухгалтерское сопровождение проекта на всех этапах — от составления бизнес-плана и получения кредитов до обеспечения эксплуатации созданного объекта и, при необходимости, его реализации. Риск маркетинговой ошибкиОшибка в определении реальной и перспективной стоимости земли Земля приобретается по цене, превышающей среднерыночную за аналогичный участок, либо в ближне- и среднесрочной перспективе стоимость данного участка будет снижаться в силу тех или иных факторов. Определение среднерыночной стоимости земельного участка производится путем сравнения цен на аналогичные по площади и качеству участки, расположенные поблизости от обследуемого. При этом рекомендуется исходить из стоимости участков по уже совершенным сделкам, так как цены предложения могут быть искусственно завышены, особенно при продаже нескольких участков одним продавцом или агентством. Определить вероятность снижения стоимости участка в перспективе возможно в большинстве случаев; начните с изучения этой «таблицы рисков», пробуя определить вероятность каждого риска применительно к конкретному земельному участку. Даже если вы видите возможность преодоления рисков и обращения их в свою пользу (подробнее об этом в следующей главе) — грамотно сформулированные скрытые недостатки участка дадут вам возможность сбавить цену при переговорах.

Ошибка в определении наиболее эффективного варианта использования земельного участка

На земельном участке предусматривается строительство объекта, рентабельность эксплуатации которого (или продажи после постройки) будет ниже, чем объекта другого вида (назначения), возведение которого возможно по юридическим и техническим критериям на том же участке. Например: на участке, прилегающем одной стороной к железнодорожной станции, а другой — к автотрассе, планируется строительство коттеджного поселка. С учетом шума, нарушенной экологической ситуации, других неудобств можно предвидеть, что стоимость квадратного метра при реализации коттеджей будет минимум на 1/3 дешевле, чем в коттеджном поселке, расположенном чуть дальше у лесного массива. К тому же не факт, что, даже с учетом скидок, коттеджи найдут своих хозяев. Вместе с тем, предлагаемое место идеально подходит для размещения супермаркета, автозаправочной станции, дорожного кафе. В ряде случаев целесообразно предусмотреть несколько вариантов использования одного и того же строения в разных целях, в зависимости от меняющейся конъюнктуры, заложив возможность малозатратной адаптации построек под разные функции на стадии проектирования (например, офисный центр и гостиница, салон красоты и стоматологическая клиника, производственные помещения с перенастраивающимся под разные задачи оборудованием, паркинг и автосервис и т. д.).

Ошибка в определении затрат на юридическое оформление, проектирование, строительство инвестиционного объекта

Не учитываются обстоятельства, могущие удорожить ввод в эксплуатацию объекта до степени нехватки средств, на которые может рассчитывать инвестор, что приведет к консервации стройки или продаже недостроенного объекта по убыточной для инвестора цене, либо к увеличению в несколько раз срока окупаемости объекта. Рекомендуется заранее определиться с подрядчиками на весь цикл работ по оформлению, проектированию и строительству. В расчетах желательно исходить из среднего уровня цен, в зависимости от срока реализации программы заложить вероятность ежегодного удорожания стоимости работ. Обязательно в смете расходов должны быть заложены непредвиденные за траты (не менее 25% от общей стоимости проекта). Не забывайте и о страховании — выбрав оптимальную для себя программу комплексного страхования бизнеса и заложив ее в смету, вы будете защищены от вероятности потери вложенных средств (подробнее о страховании см. ниже).

Ошибка в расчете рентабельности планируемого объекта

Как правило, такие ошибки возникают при неправильном расчете потребности в объекте или технической возможности объекта (расчет денежного оборота магазина, пропускной способности гостиницы, ресторана, производительности промышленного предприятия) либо при необоснованном завышении прогнозируемой прибыли (завышение расчетной цены на товары и услуги, необоснованное занижение планируемых закупочных цен на сырье, экономия на затратах на рабочую силу и т. д.).

Утрированный пример:

Проектируется ларек по торговле напитками. «Бизнесмен» планирует закупать банки лимонада по 5 рублей, продавать по 55 рублей, пропускная способность ларька — 1000 банок в день. Про налоги забыли. Зарплата продавца — 100 рублей. В итоге рассчитывает получить чистую прибыль 49 900 рублей в день, окупив стройку за неделю. То, что за указанные суммы никто товар ему не продаст и не купит, продавца на эту зарплату не найти и вообще ларек стоит в переулке, через который в лучшем случае десять человек за день пройдут, — незадачливому бизнесмену становится ясно только после торжественного открытия. Социально-демографический рискИзменение плотности заселения прилегающей территорииМассовое строительство многоквартирных домов, активное заселение территории, имевшей ранее статус «пригородной», «дачной».

Ясно, что планирование строительства коттеджей, дачных домов, центров отдыха в непосредственной близости от мест массовой застройки не перспективно. Но крайне выгодно «застолбить» участки земли под крупные торговые центры, коммерческие медицинские и образовательные учреждения, паркинги и автосервисы. Покупатели жилья на первичном рынке в большинстве своем являются обеспеченными людьми, привыкшими к хорошему сервису, между тем развитие инфраструктуры в новых районах обычно отстает от жилищного строительства на 2–3 года.

Отток населения из «неперспективных» населенных пунктов (например, после закрытия градообразующих предприятий)

Скупать подешевевшую землю и полузаброшенные дома непосредственно в таких населенных пунктах под дачное и коттеджное строительство — дело обычно неприбыльное. В большинстве случаев закрывшееся градообразующее предприятие оставляет после себя безнадежно испорченную экологическую обстановку, на улицах и в общественных местах — все признаки запустения, характерные для «депрессивных» регионов. Сохранившиеся жилые дома, как правило, в очень плохом состоянии. Наряду с негативными тенденциями, есть и положительные факторы: освободившиеся электрические мощности, налаженная система электро- и теплоснабжения, наличие водопровода и канализации, телефонной сети, сохранившиеся элементы инфраструктуры, промышленные объекты, пригодные для реконструкции и перепрофилирования, развитая сеть автомобильных и железных дорог с подводкой к промышленным зонам. В случае инвестирования средств в реконструкцию старых и развитие новых предприятий не должно быть проблем и с рабочей силой — как правило, выехавшие из «депрессивных» регионов люди сохраняют в своей собственности оставшееся там жилье (хотя бы из-за невозможности продать его кому-либо), при появлении рабочих мест многие охотно возвращаются в родные места. Также возможно привлечение рабочей силы из числа граждан ближнего зарубежья, вынужденных переселенцев — их привлекут возможность купить или арендовать жилье (пусть и невысокого качества) по бросовым ценам и перспектива трудоустройства.

Изменение доминирующей социальной группы граждан, проживающих, работающих, имеющих иное притяжение к близлежащей местности. Отток трудоспособного населения из ряда населенных пунктов сельской местности, заселение освободившихся домов люмпенизированными лицами, утратившими жилье в городах.

Необходимо тщательно отслеживать состояние «перспективных» деревень, имеющих ценность для последующей коммерческой застройки. При высвобождении или выставлении на продажу участков и домов вследствие естественной убыли и миграции населения нужно немедленно скупать их — практика показывает, что процесс самозахвата пустующих домов в сельской местности лицами БОМЖ или законное вселение утративших другое жилье асоциальных лиц — явление, носящее практически необратимый характер. Данные лица начинают заселяться, и их количество растет в геометрической прогрессии, они устанавливают свои порядки, расхищая имущество остальных граждан, приводят в антисанитарное состояние всю окружающую территорию, фактически выдавливая остальное население.

«Вымывание» малообеспеченных слоев населения с территорий, предназначенных для строительства элитного жилья.

Процесс, обратный вышеизложенному. Как правило, занимает более длительное время и не всегда абсолютно успешен. Стимулировать процесс можно постепенным замещением мелкорозничной торговли и рынков магазинами и торговыми центрами с более высоким уровнем цен, сокращением маршрутов общественного транспорта, общим удорожанием инфраструктуры. Если речь идет о садоводствах и дачных товариществах — проведением крупномасштабных мероприятий по благоустройству с принятием решений о повышении членских и целевых взносов.

Массовый завоз рабочей силы (в том числе из числа «вынужденных переселенцев», мигрантов, граждан ближнего зарубежья) при строительстве и начале эксплуатации промышленных предприятий.

Можно спрогнозировать потребность в дешевом легко возводимом жилье (типа общежитий, сборных домиков и т. п.). Вместе с тем, часто массовый завоз рабочей силы является предвестником общего экономического подъема региона. При наличии возможности долгосрочных инвестиций нужно уловить общую тенденцию, направления дальнейшего зонирования земель — пока не поздно, есть смысл вложить деньги в покупку земли, расположенной в наиболее перспективных районах. Информационный рискНеэффективная или недостаточная организация информационно-рекламных мероприятий организуемого объекта.Утечка информации, составляющей коммерческую тайну, или преждевременное оглашение детальной информации о планируемом объекте.

Следует иметь в виду, что, как в любой сложно организованной системе, изменение любого фактора влечет за собой цепочку последующих событий, правильность прогнозирования которых обеспечивает успех реализации инвестиционного проекта. Грамотный инвестор никогда не даст однозначную оценку наступившему событию — «хорошее» оно для бизнеса или «плохое», а, проявив гибкость мышления, постарается обратить любые события и их последствия в свою пользу. Поясню эту мысль на упрощенной схеме развития условного инвестиционного проекта.

Исходные условия: на автодорожной трассе федерального значения в 70 км от крупного города находится поселок Зайцево, в 50 км по той же дороге — поселок Волково. В каждом из поселков примерно по 100 человек трудоспособного населения, небольшая часть домов и земельных участков принадлежит горожанам. Там же находятся неиспользуемые земли бывшего совхоза «Светлый путь», причем участок № 1, находящийся у изгиба дороги, уже признан негодным для сельхозиспользования из-за неподходящего рельефа местности.

Хорошее начало

Участок № 1 выкупается инвестором и используется для строительства организаций придорожного сервиса — автозаправочной станции, крупного супермаркета, ресторана, площадки отдыха для водителей. С учетом имеющейся ситуации в целом это правильное решение: наличие федеральной трассы с интенсивным движением обеспечит приток клиентов и удобство подвоза товаров, рядом имеется недорогая рабочая сила из числа бывших работников совхоза для обслуживания придорожного сервиса. Вместе с тем, уже на стадии замысла (маркетинговая ошибка) не был проработан вариант использования части построек по назначению, не связанному с обслуживанием транзитного транспорта.

Беда пришла, откуда не ждали

Новое руководство области объявило первоочередной задачей совершенствование и реконструкцию дорожной сети. Казалось бы, никакой угрозы для нашего бизнеса нет. Однако после соответствующего лоббирования заинтересованных лиц (социально-политический риск), было принято решение спрямить федеральную трассу, и менее чем через год транзитный транспорт пошел в объезд Зайцева и Волкова (см. социально-демографический риск). Естественно, весь комплекс придорожного сервиса оказался невостребованным. Негибкость позиции инвестора, не сумевшего путем грамотной рекламы (информационный риск) привлечь новых клиентов или заинтересовать хотя бы часть водителей следовать прежним маршрутом, а также утечка информации о неминуемом банкротстве (информационный риск) и о нерентабельности вложений в данный участок привели к тому, что стоимость земли участка, 1 резко упала. На стоимости земель в Зайцево и Волково первоначально это практически не отразилось (качество жизни горожан-дачников не изменилось, а ставшим снова безработными сельчанам все равно не хватило бы средств на переселение в город даже в случае продажи своих домов).

Гибкое решение

В этих условиях, на пике падения цены на землю участка № 1, она выкупается новым инвестором, на месте прежних кафе-магазинов строятся промышленные предприятия. Рабочей силы из соседних поселков не хватает, однако небольшая удаленность от города позволяет организовать ежедневный подвоз рабочих. Работающие заводы приводят к усилению загрязнения окружающей среды (техногенное ухудшение экологической среды) в районе поселка Зайцево. Кроме того, часть рабочих из числа гастербайтеров снимают там же недорогие комнаты у сельских жителей. Это приводит к существенному изменению социальной среды и повышению плотности населения (социально-демографический риск). Соответственно, падает привлекательность этого места для покупающих загородное жилье горожан (именно они определяют стоимость земли в загородных населенных пунктах).

Казалось бы, загрязнение окружающей среды открывшимися предприятиями — фактор однозначно негативный, однако это позволило провести экологическую экспертизу, подтвердившую невозможность использования участка № 2 в качестве земель сельскохозяйственного назначения, что сделало возможным приобретение данных участков для продолжения промышленного строительства. С учетом развития промышленной зоны стали возникать проблемы с рабочей силой (эксплуатационный риск), так как ежедневно доставлять несколько сотен человек из города и отвозить назад становилось невыгодно, однако инвестор заблаговременно воспользовался резким падением цен в населенном пункте Зайцево, купив там достаточное количество земельных участков, и, дождавшись начала кризиса, вызванного нехваткой рабочей силы, выгодно продал эти участки под строительство рабочих общежитий для переселенцев из других регионов и создание для них инфраструктуры. Своевременное вложение средств в земельные участки Волкова, сделанное еще до начала интенсивного развития промышленности в регионе, дало результаты чуть позже — оставшись экологически чистой местностью, поселок стал популярен среди руководителей высшего и среднего звена заводов промышленной зоны, решивших переселиться ближе к работе. С начала строительства там коттеджей цены на землю в Волкове выросли более чем втрое.



www.restate.ru


 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальная информация
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Обзоры СМИ
Законы
Анализ рынка
Недвижимость
Ипотека
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт
Банкротство физических лиц и предприятий

Февраль 2009
 
Пн   2 9 16 23
Вт   3 10 17 24
Ср   4 11 18 25
Чт   5 12 19 26
Пт   6 13 20 27
Сб   7 14 21 28
Вс 1 8 15 22  
 Показать последние статьи