Аренда квартир: ипотечные противоречия

Новости банкротства
03.03.2009

Квартира, купленная по ипотеке, для многих россиян является тяжелым бременем. Ежемесячно приходится выплачивать по кредиту крупные суммы, которые не так уж просто выделить из семейного бюджета. Одним из решений проблемы является сдача в аренду такой квартиры, что позволяет вырученные деньги направлять на погашение кредита. Однако не все знают, что такой простой выход может иметь весьма серьезные последствия. Rentagent.ru выяснил, насколько законна сдача в аренду ипотечной квартиры.

Преступление

С одной стороны, опасения тех граждан, которые не решаются сдавать в аренду квартиру, купленную по ипотеке, не беспочвенны, так как человек, купивший жилье в кредит, до момента полного расчета с банком не является собственником данной квартиры. Собственником является банк, выдавший ипотечный кредит. «Пока не выплачена вся сумма займа, купивший квартиру имеет право только ею пользоваться, иными словами, проживать в ней; распоряжаться же не имеет права», — рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Однако, согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы». Как указывается в тексте закона, залогодатель (покупатель квартиры) вправе без согласия залогодержателя (банка) сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в аренду, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. Но здесь следует учесть важную деталь. Сдавать заложенное имущество в аренду без согласия банка можно только в том случае, если в кредитном договоре отдельно не прописаны положения, касающиеся сдачи в аренду квартиры, купленной по ипотеке. «Однако банки, как правило, включают подобный пункт в договор. Таким образом, сдавать недвижимость, заложенную по ипотеке, можно в большинстве случаев только с предварительного письменного согласия залогодержателя», — указывает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».

Для примера можно привести выдержку из типового договора ипотеки банка «ДельтаКредит»: «Залогодатель обязуется не сдавать квартиру в наем, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право пользования квартирой или иным образом не обременять квартиру правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора-залогодержателя (Банка)». Также заемщик обязан сообщить банку о лицах, которые будут проживать в квартире.

Идеальный вариант — сразу же при покупке квартиры по ипотеке обсудить с представителем банка возможность не только личного проживания, но и варианта сдачи в аренду с целью рассчитываться этими суммами по кредиту, а также прочие подробности. Как правило, банки не препятствуют сдаче ипотечной квартиры в аренду, при условии, что договор аренды не противоречит требованиям залогодержателя. «Обычно заемщик получает одобрение со стороны кредитора, однако банк не участвует в оформлении и регистрации договора аренды. Стоит также помнить, что полученные от сдачи квартиры в аренду доходы подлежат налогообложению», — отмечает Наталья Кудакаева, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Собинбанка.

И наказание

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке», банк вправе проверять фактическое состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом банк может воспользоваться и в том случае, если заложенное имущество передано заемщиком на время во владение третьих лиц. Помимо закона об ипотеке, такая возможность отдельно прописывается в кредитных договорах у большинства банков. «Залогодатель обязуется предоставлять возможность банку-кедитору производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания заложенной квартиры, а так же состава лиц, постоянно или временно проживающих в квартире, и основания их проживания», — говорится в типовом договоре банка «ДельтаКредит».

«Однако осуществляемая банком проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества заемщиком или другими лицами, во владении которых оно находится», — подчеркивает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН. В большинстве случаев, подобные проверки, устраиваемые банками, весьма редки, в основном не чаще 1-2 раз в год.

В том же случае, если договором об ипотеке предусмотрено, что сдача ипотечной квартиры возможна только с согласия банка, и залогодатель, нарушив данную обязанность, сдает квартиру в аренду, не поставив банк в известность, то наступят последствия как для владельца квартиры, так и для арендатора, отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер комапнии Blackwood.

Для будущего владельца квартиры последствия будут определяться условиями об ответственности за нарушение обязательств, предусмотренными договором об ипотеке. Его могут обязать уплатить залогодержателю штраф в размере, определенном договором об ипотеке. Также банк имеет право расторгнуть обеспеченный ипотекой кредитный договор с недобросовестным залогодателем и потребовать досрочного возврата кредита. Для арендатора же последствия указанного нарушения весьма предсказуемы — он просто будет выселен из снимаемой квартиры без какой-либо компенсации со стороны банка.

Сложно сказать, какая доля ипотечных квартир, предлагающихся в аренду, сдается легально, с официального разрешения банков. Рынок аренды столичного жилья непрозрачен, что существенно затрудняет его оценку. По словам Максима Клягина, речь может идти о 20-30% рынка. Наталья Кудакаева не берется приводить конкретные цифры, отмечая только, что доля таких квартир очень небольшая. «Во-первых, это связано с тем, что основная доля купленных по ипотеке квартир является единственным жильем заемщика, и сделка совершалась не в инвестиционных целях, а в целях улучшения жилищных условий. Во-вторых, заемщики не всегда считают нужным информировать банк о своих намерениях сдавать квартиру, хотя это и является грубым нарушением кредитного договора», — констатирует она.

Итак, квартиру, взятую в ипотечный кредит, можно сдавать в аренду, и это не является нарушением закона. Главное поставить в известность банк, а в идеальном варианте, решить вопрос со сдачей квартиры в аренду еще при заключении кредитного договора. Тем более что банки в большинстве случаев не препятствуют подобному использованию заложенной квартиры.

Анастасия Корхонен-Кузнецова
Rentagent.ru

 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальное
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Банкротство физических лиц и предприятий
Обзоры СМИ
Законодательство
Новости о банкротстве
Новости банкротства
Кредит
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт

Март 2009
 
Пн   2 9 16 23 30
Вт   3 10 17 24 31
Ср   4 11 18 25  
Чт   5 12 19 26  
Пт   6 13 20 27  
Сб   7 14 21 28  
Вс 1 8 15 22 29  
 Показать последние статьи