Договор купли-продажи квартиры

10.12.2015
 


Предоставляем услуги: составление и регистрация договора купли-продажи, квартир, домов, земельных участков, помещений, зданий.


Наши контакты:      Юридический центр Росжилобмен


 Санкт-Петербург,   м.Сенная пл. ул.Ефимова дом 1 офис 19    тел:  +79111432911  



 

Стоимость изготовления договора купли-продажи квартиры - 2500 рублей


Стоимость изготовления договора купли-продажи земельного участка - 2500 рублей


Стоимость изготовления договора купли-продажи помещения - 2500 рублей


 


 Купля-продажа недвижимости является одним из наиболее распространенных способов перехода собственности на недвижимость. 




 




 Найти квартиру сложно, но еще сложнее найти квартиру, которую можно купить. При покупке жилого помещения вы будете обязаны заключить договор. При заключении договоров купли-продажи есть много тонкостей. Кроме того, заключение такого договора требует большого количества разнообразных справок и документов. Поэтому важно иметь представление о процессе его заключения. Что он из себя представляет и его основные особенности, должен знать каждый.





Договор купли-продажи квартиры





Договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить за него определенную сторонами сумму, называется договором купли-продажи недвижимости. 




Основная причина, почему законодатель выделяет отдельно данный вид договора - это предмет данного договора - недвижимое имущество. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое по договору. Это может быть описание, план с привязкой к определенной местности. Указание на кадастровый номер является обязательным, так как это единственный способ определить предмет.




 Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником.




Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть перечень лиц, сохраняющих соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК). 




 Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре на это должно быть прямо указано. А также, ограничения связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.




К покупателю квартиры в многоквартирном доме одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т. д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.




 




 Круг существенных условий.


По общему правилу, существенным условием является предмет, также существенным условием является цена. Если нет цены, то договор считается незаключенным. Существенным условием также является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, а также характер их прав.


 


Форма договора купли-продажи квартиры - простая письменная


 

Такие требования по форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества и заменой его государственной регистрацией. Отсутствие последней влечет недействительность договора, а также означает неисполнение обязанности по договору.




Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту - здесь могут фиксироваться недостатки, но это не рассматривается как уведомление о недостатках. По закону можно предположить обязательность передаточного акта. Суд практика: само отсутствие передаточного акта не означает, что передача не состоялась. Это можно доказывать любыми средствами доказывания.




Для оформления договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме потребуется большое количество документов, в этот перечень входят:




Документы для составления договора


- Паспорт.


- Комплект правоустанавливающих документов на квартиру: В зависимости от оснований возникновения прав собственности на нее это могут быть: договор передачи квартиры и свидетельство о собственности на квартиру; договор купли-продажи; договор мены; договор дарения; договор ренты; свидетельство о праве на наследство; справка о выплате пая ЖСК; зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду.


- Выписка из ЕГРП - информация о собственнике и обременениях  объекта на определенный момент


- Форма 9 (информация о проживающих в данной квартире).  


- Кадастровый паспорт.В этом документе указывается: точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, этаж квартиры, кадастровая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги),  К нему прилагается экспликация - план квартиры.


- Разрешение органа опеки, если в ней проживают граждане "группы риска" (нетрудоспособные инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).


- Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в число собственников входят несовершеннолетние дети.


- Свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию. Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры, если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке.


 


Права и обязанности сторон.


 


Основная обязанность продавца – передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли- продажи. С момента передачи вещи покупателя, как правило, возникает право собственности (п.1 ст. 223).




 Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК.




 




Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165ГК).




Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обремениями). В соответствии с ГК (ст.131) и Законом о регистрации (п.1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.




 Передача недвижимости всегда осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости, ее невозможно передать обычным способом, путем вручения покупателю. Передаточный акт является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. Но при всем этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней.







В целях защиты прав покупателей помещения в кондоминимуме как в едином комплексе недвижимого имущества в ст. 13 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996г. Установлено, что при продаже помещения в кондоминимуме продавец кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями:




при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имущества в кондоминимуме;




при наличии товарищества в дополнение к сведениям перечисленных выше, сообщаются: сведения о любых известных капитальных затратах, которое товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этому представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.




 




Обязанности покупателя.




Обязанность принять имущество по передаточному акту. Если покупатель данную обязанность нарушает, ГК устанавливает, что продавец вправе потребовать принятия товара, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Единственной действенной защитой в данном случае являются правила о просрочке кредитора (гл. 25 ГК), о переходе риска случайной гибели и возможность отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.




Обязанность оплатить товар. Срок оплаты предусматривается договором, но условия о сроке оплаты не являются существенным условием. Товар должен быть оплачен непосредственно до или после его передачи, если договором срок оплаты не указан. Возможен вариант предварительной оплаты, оплаты в кредит и оплаты в кредит с рассрочкой платежа. Касательно предварительной оплаты законодатель требует, что данное условие было включено в договор, но сам срок существенным условием не является. Если стороны не указали срок, то оплата должна быть произведена по общему правилу в разумный срок. При оплате товара в кредит срок оплаты опять же существенным условием договора не является, и если он не оговорен, то товар должен быть оплачен в разумный срок после передачи товара. 




Также закон предусматривает специальный случай расторжения договора: при неисполнении покупателем внести соответствующий взнос в счет цены у продавца существует возможность отказаться от договора за исключением случаев, когда сумма уже полученных платежей составляет более половины цены товара. Последствия неисполнения этой обязанности зависят от того, передан товар или еще нет. Если товар уже передан, то продавец вправе требовать оплаты, а также уплаты процентов по ст. 395 ГК. Если товар еще не передан, то применяются правила ст. 328 ГК, т.е. он вправе приостановить передачу. После расторжения договора можно потребовать возврата товара как неосновательного обогащения.




Обязанность зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.




 


Образец договора купли-продажи квартиры 2015


 




       Ниже приведена усредненная форма договора купли-продажи. Реальные взаимоотношения намного многообразнее. Для изготовления полноценного договора, описывающего именно Ваши взаимоотношения,  обращайтесь к нашим специалистам.


 


Договор купли-продажи квартиры




Место заключения                                                                       Дата заключения




 




Гражданин РФ Ф.И.О., пол-____, место рождения:___, дата рождения :  _____, паспорт гражданина РФ № ________, выдан ________, код подразделения: _____, проживающий: _________именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и


Гражданин РФ Ф.И.О., пол-____, место рождения:___, дата рождения :  _____, паспорт гражданина РФ № ________, выдан ________, код подразделения: _____, проживающий: _________именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор купли-продажи квартиры(далее по тексту-«Договор») о нижеследующем:



  1. 1.    Предмет договора 


1.1.   В соответствии с «Договором» «Продавец» обязуется передать в собственность «Покупателю», а «Покупатель» принять и оплатить квартиру (далее «Недвижимость»), расположенную по адресу:Санкт-Петербург,_________________________________________, кадастровый номер:_________, общая площадь _________, этаж ________, назначение жилое.


1.2.  Право собственности «Продавца» на «Недвижимость» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права(серия) _____ №__________, выданным ______________________(орган, выдавший) (дата выдачи). Право собственности принадлежит «Продавцу» на основании ________(реквизиты правоустанавливающего документа) (орган и дата)


1.3.  «Продавец» гарантирует, что на момент заключения «Договора» «Недвижимость» принадлежит «Продавцу» на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременена правами третьих лиц.


1.4.  «Продавец гарантирует, что лиц, сохраняющих право проживания в «Недвижимости» после ее продажи не имеется.


 2.    Срок действия договора 


 2.1.    Договор вступает в силу с момента подписания и действует до выполнения «Сторонами» своих обязательств в соответствии с договором.




 3.     Права и обязанности сторон: 


 3.1.  «Продавец» обязуется: 


3.1.1.     Передать «Недвижимость» в состоянии, пригодном для проживания.  «Недвижимость» должна отвечать установленным санитарным, противопожарным и техническим требованиям для проживания граждан.


3.1.2.     Передать «Покупателю» вместе с «Недвижимостью» все необходимые принадлежности и документы, в том числе на установленное в «Недвижимости» оборудование ___________.


3.1.3.     Письменно уведомить «Покупателя» о скрытых недостатках «Недвижимости» до ее передачи.


3.1.4.     Гарантировать, что «Недвижимость» не будет истребована у «Покупателя» по причине наличия каких-либо прав на « Недвижимость» у третьих лиц на дату заключения договора. 


3.1.5.     Освободить «Недвижимость» от имущества «Продавца» в срок _____ с момента государственной регистрации перехода права собственности на «Недвижимость»  на имя «Покупателя»


3.2.  «Покупатель» обязуется:


3.2.1.     Принять и оплатить покупную цену.


3.3.  «Продавец» вправе:


3.3.1.     По своему выбору:  потребовать оплаты «Недвижимости», либо отказаться от исполнения «Договора», если «Покупатель» в нарушение «Договора» отказывается принять и /или оплатить «Недвижимость»(полностью либо частично)


3.4.  «Покупатель» вправе: 


3.4.1.     При передаче «Недвижимости», не соответствующей условиям «Договора», потребовать по своему выбору: соразмерного уменьшения покупной цены, устранения недостатков «Недвижимости», возмещения своих расходов.


3.4.2.     В случае существенных недостатков – отказаться от исполнения «Договора» и потребовать возврата уплаченных денежных средств.


3.4.3.     В случае существенного затягивания сроков передачи «Недвижимости» или отказа от ее передачи - отказаться от исполнения «Договора». 


4.    Передача «Недвижимости»


 4.1.1.     «Недвижимость» передается по акту приема-передачи, подписываемым «Сторонами»


4.1.2.     Риск случайной гибели «Недвижимости» переходит на «Покупателя» со дня подписания акта приема-передачи «Недвижимости».


4.1.3.     «Недвижимость» должна быть передана по «Договору» в течении ________ дней с момента перехода права собственности на «Покупателя».


 


5.    Порядок расчетов


  5.1.  Цена «Недвижимости» составляет ________________________________


5.2.  Оплата по «Договору» осуществляется следующим образом: 


-       передача наличными денежными средствами в размере __________________ рублей   в момент подписания «Договора»


-       передача наличными денежными средствами в размере __________________ рублей  в течении ___________ дней с момента  государственной регистрации перехода права собственности на имя «Покупателя»


-       собственными средствами в размере __________________ рублей, путем перечисления на расчетный счет «Продавца»  _____________  в течении _____________ с момента ___________________


-       средствами ипотечного кредита в размере _______________  рублей, предоставленными по договору __________ . Средства ипотечного кредита перечисляются ________ на расчетный счет «Продавца» в срок __________


-       средствами материнского(семейного) капитала, право на рапоряжение которыми подтверждается ________________ . Средства материнского(семейного) капитала перечисляются (----наименование Пенсионного фонда ---) на расчетный счет Продавца в срок _________


 


6.    Ответственность сторон: 


 6.1.  «Стороны» несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по «Договору» и законодательством РФ.


6.2.  Неустойка по «Договору» выплачивается только на основании обоснованного письменного требования «Сторон».


6.3.  Выплата неустойки не освобождает «Стороны» от выполнения своих обязанностей, предусмотренных «Договором».


6.4.  Ответственность «Продавца»: 


6.4.1.     В случае несвоевременной передачи «Продавцом» «Недвижимости» «Покупателю» в соответствии с условиями «Договора», «Продавец» обязуется выплатить «Покупателю» пени из расчета ____ процентов цены, указанной в п. 5.1.  «Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательства.


6.4.2.     В случае нарушения «Продавцом» обязанностей, предусмотренных 3.1.2.-3.1.4. «Договора»,в последствии приведшего к изъятию «Недвижимости» у «Покупателя» третьими лицами, «Продавец» обязуется возместить «Покупателю» убытки в полном объеме и выплатить «Покупателю» штраф в размере ________ рублей.


6.4.3.     В случае уклонения «Продавца» от передачи «Недвижимости» любым образом «Продавец» обязуется выплатить «Покупателю» пени в размере ____ за каждый день просрочки.


6.4.4.     В случае уклонения «Продавца» от действий по оформлению перехода прав собственности  на «Недвижимость» «Продавец» обязуется выплатить «Покупателю» пени в размере _______ за каждый день просрочки.




 6.5.  Ответственность «Покупателя»: 




6.5.1.     В случае несвоевременной оплаты «Покупателем» «Недвижимости» в соответствии с условиями «Договора» «Покупатель» обязуется выплатить«Продавцу» пени из расчета _____ процентов от несвоевременно уплаченных сумм за каждый день просрочки.


6.5.2.     В случае уклонения «Покупателя» от подписания акта приема-передачи «Недвижимости», равно как уклонение от  оформления перехода права собственности на «Недвижимость» «Покупатель» обязуется выплатить «Продавцу» штраф в размере ______.


6.5.3.     В случае нарушения «Покупателем» условий, предусмотренных п.3.2.3. «Договора», «Покупатель» обязуется выплатить «Продавцу» пени из расчета ______ процентов от цены, указанной в п. 5.1. «Договора», за каждый день просрочки исполнения обязательств.


7.    Расторжение договора


 7.1.  «Договор» может быть расторгнут по соглашению «Сторон», а также по письменному требованию одной из «Сторон» в одностороннем порядке по основаниям6 предусмотренным «Договором» или законодательством РФ.


7.2.  Расторжение «Договора» в одностороннем порядке производится только по письменному требованию «Стороны» в течение _______ дней с момента извещения.


7.3.  «Продавец» вправе расторгнуть «Договор» в одностороннем порядке в случае: 


-       если «Покупатель» в нарушение «Договора» отказывается оплатить «Недвижимость»


7.4.  «Покупатель» » вправе расторгнуть «Договор» в одностороннем порядке в      случае:


-       если «Продавец» в нарушение условий «Договора» не передает «Покупателю» «Недвижимость» в установленный «Договором» срок.


-       нарушения «Продавцом» обязанностей п.3.1.4. «Договора», приведшие к изъятию «Недвижимости» у «Покупателя» третьими лицами.


-       наличия существенных скрытых недостатков «Недвижимости» 


 


8.    Разрешение споров


  8.1.  Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из «Договора» является для «Сторон» обязательным.


8.2.  Письма направляются «Сторонами» почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по адресу «Стороны», указанному в «Договоре».


8.3.  Претензия считается доставленной «Стороной» при выполнении п.8.2.


8.4.  Срок рассмотрения претензии составляет  ___  с момента выполнения «Стороной» требования по уведомлению, указанных в п.8.2.


8.5.  Споры из «Договора»разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.


 


9.    Форс-мажор


 9.1.  Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по «Договору» в случае, если это неисполнение явилось следствием действий непреодолимой силы.




 10. Прочие условия


10.1.   «Договор»  составлен в трех подлинных экземпляров.


10.2.    Все предшествующие «Договору» договоренности, переписка, теряют силу с момента заключения «Договора».


10.3.  «Стороны» установили, что с момента подписания  «Договора» и до полной оплаты, «Недвижимость» (не) будет считаться находящейся в залоге у «Продавца» согласно п.5 ст.488 ГКРФ. 


10.4.    Расчеты сторон подтверждаются  расписками, платежными поручениями банков. 


 


11. Подписи сторон 




 




К сведению.




 




Поиски квартиры занимают много времени, сил и вашего внимания. Искать и купить квартиру самостоятельно и полноценно выполнять свои обязанности на работе никак не получается. Вы или интересную квартиру пропустите или должны взять отпуск, который может затянуться. Всегда возникает потребность спросить совета, узнать о репутации агентства, которое продает квартиру. Непрофессионалу не оценить надежность схемы взаиморасчетов. Как только наступает черед конкретных действий, Вы ощущаете необходимость в Вашем доверенном лице, которое будет рядом при подписании договоров, распределения прав и обязанностей, принятии решений, внесении денег, т.е. на всем протяжении сделки.




 




Следовательно, приходим к выводу, что нужно доверить это ответственное дело профессионалу рынка недвижимости и компетентному юристу:




 Санкт-Петербург, м.Сенная, ул.Ефимова 1/4 




Тел 9741945