Оценка недвижимости

Выбор

   Ранее заниматься оценочной деятельностью могли физические лица и компании, имеющие лицензию. Сегодня, согласно поправкам в закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщиками признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Поскольку государственные лицензии на проведение оценочной деятельности отменены, их заменил механизм саморегулирования, действующий через профессиональные саморегулируемые организации оценщиков. В России зарегистрировано несколько десятков таких организаций, но наиболее крупной и авторитетной из них является Российское общество оценщиков. 

Прежде чем начать работу с ранее не известным вам оценщиком, попросите представить документы, которые подтвердят его компетенцию. Это должны быть свидетельство о членстве в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, выписка из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, подтверждающая включение в данный реестр организации, в которой состоит оценщик. Кроме того, полис обязательного страхования ответственности оценщика и  диплом о профессиональной подготовке специалиста.

Любому практикующему оценщику не составит большого труда представить копии этих документов, а вы будете уверены, что имеете дело с профессионалом. Но если вы уверены в своем выборе, то запрашивать заранее эти документы не обязательно, поскольку они все равно подшиваются к отчету о проведенной оценке в качестве приложения.

Следите за деталями

Несмотря на то что оценщики – это только физические лица, договор на проведение оценки заключается со специализированной оценочной компанией. Необходимым условием заключения договора будет наличие в штате компании не менее двух оценщиков – это значительно удобнее, чем заключение договора с индивидуальным предпринимателем, поскольку в этом случае компания будет отвечать за качество предоставленных услуг, а наличие штата оценщиков позволит оперативно решить все поставленные задачи. Заключение договора на проведение оценки является обязательным, это требование содержится в законе «Об оценочной деятельности в РФ», и его нарушение может повлечь признание отчета об оценке недействительным. Судебная практика постоянно это подтверждает, достаточно часты случаи, когда отчеты признаются недействительными только на основании отсутствия договора.

Для заключения договора и проведения оценки  недвижимости вы также должны подготовить определенные документы. Как правило, для оценки квартиры в этот перечень входят: 

- свидетельство о регистрации права собственности на объект оценки и земельный участок;
- технический паспорт;
- справка о балансовой стоимости объекта, если собственник объекта юридическое лицо;
- сведения о наличии или отсутствии обременений.

На сведениях об обременениях я хочу остановиться отдельно. Поясню, что обременением называются ограничения в использовании и обороте объекта недвижимости. Часто обременением бывают права третьих лиц на использование объекта, например право аренды. Это означает, что если объект недвижимости сдан в долгосрочную аренду, то у арендатора существует право использования объекта, что может быть рассмотрено покупателем как фактор, отрицательно влияющий на потребительскую ценность объекта и, следовательно, снижающий его стоимость. В качестве обременения могут рассматриваться и иные права, например право залогодержателя в отношении предмета залога, если данная недвижимость была оформлена как залог, что, конечно, тоже уменьшает стоимость самого объекта, ведь стоимость недвижимости определяется не только ее физическими характеристиками, но и правовым положением объекта.

Оценка -процедура

   После заключения договора оценщик осматривает объект оценки.При осмотре происходит фотографирование объекта, фотографии подшиваются в отчет.После осмотра оценщик производит исследование рынка, расчет стоимости, состовляет отчет.

При исследовании оценщик использует разные методы оценки, и в итоге получает итоговую стоимость недвижимости.

  При оценке земельного участка проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.Оцениваются такие показатели как:

-юридическая правомочность

-физическая возможность

-максимальная продуктивность

Учитываются такие факторы, как 

-фактор месторасположения

-фактор рыночного спроса

-экономические и социальные факторы

Для оценки земельных участков сравнительный подход является наиболее широко применяемым подходом к оценке.

 

Оценка квартир

При работе над оценкой рыночной стоимости квартиры оценщик проводит сравнительную оценку десятков аналогичных предложений на рынке, используя в своей деятельности периодические издания, мнения участников рынка, личный опыт.При оценке квартиры обязателен процесс выявления скрытых дефектов.При оценке квартиры также в основном применяется сравнительный подход. 

Отдельный разговор – использование полученного результата работы оценщика. Отчет по определению рыночной стоимости – документ объемный, сложный, поэтому часто читают в нем только раздел, говорящий о величине итоговой стоимости объекта. Такой подход сложно назвать правильным. Читать следует весь отчет, чтобы понять возможность его использования в различных ситуациях для тех или иных целей.

Стоит обратить особое внимание на раздел, описывающий вид определяемой стоимости объекта. Несмотря на то что чаще всего оценивают рыночную стоимость, может быть определен и иной вид стоимости, например, инвестиционная или ликвидационная, поэтому необходимо проверить, о каком виде стоимости идет речь.

То же самое относится и к целям/задачам оценки. Каждая оценка проводится для решения определенной задачи, и отчет может быть использован только для тех целей, которые указаны в отчете. Это может быть взнос объекта недвижимости в уставной капитал предприятия, переоценка основных средств, передача объекта в залог, купля-продажа объекта и многое другое. Использование отчета для других целей, кроме оговоренных в отчете, будет юридически некорректным. Нельзя сказать, что при проведении оценки недвижимости для решения различных задач оценщик использует какие-то совершенно особые методы, но, тем не менее, цели, для которых проводится оценка, всегда учитываются оценщиком, и это может повлиять на результат определения стоимости. 

Следующий важный раздел отчета, на который обязательно нужно обратить внимание, – это «Ограничения и допущения». Любой отчет содержит некоторые допущения и предположения, сделанные оценщиком в отношении объекта оценки. Чаще всего эти допущения касаются либо технического состояния объекта, либо его правового положения. Например, если из-за конфликтной ситуации вокруг объекта оценщик не смог осмотреть объект недвижимости и провести фотосъемку, он не может определить внутреннее состояние объекта и делает некоторые предположения о внутренней отделке и ее состоянии, которые и описывает в отчете. Таких допущений может быть достаточно много и они могут иметь большое влияние на итоговую величину стоимости, поэтому раздел «Ограничения и допущения» нужно читать очень внимательно.

 Отчет об оценке недвижимости очень часто является предметом судебного разбирательства, поэтому юридические аспекты отчета важны не менее, чем сами результаты расчета стоимости. Часто бывает, что отчеты по оценке квартир отклоняются судами и не рассматриваются как доказательство только на основании формальных юридических признаков, поэтому будьте внимательны при составлении договора о проведении оценки, четко определяйте задачи оценки и обязательно консультируйтесь с юристом о дальнейшем использовании отчета. 

 

Для оценки своей недвижимости обращайтесь к нашим специалистам:

Санкт-Петербург,ул.Ефимова дом 1/4      

Стоимость оценки стандартной квартиры - 5000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.