Договор аренды квартиры

15.03.2011
 

 


Договор аренды квартир– общие особенности.


Предоставляем услуги: составление и регистрация договора аренды, квартир, домов, помещений, зданий.


 


Наши контакты:      Юридический центр Росжилобмен


 


 Санкт-Петербург,   м.Сенная пл. ул.Ефимова дом 1 офис 19    тел:  +79111432911  




 


Стоимость изготовления договора аренды квартиры - 2500 рублей


 


Стоимость изготовления договора аренды помещения - 2500 рублей


 


 


 


 


 



Аренда квартиры для краткосрочного или долгосрочного проживания – этот вопрос касался многих. Но не многие знают, какие права и обязанности порождают отношения между арендодателем и арендатором (правильнее – между наймодателем и нанимателем, по договору найма жилого помещения, как в законе).
Как и было сказано - правовой формой, опосредующей эти правоотношения - договор найма жилого помещения. Это самостоятельный договорный тип.
Существует несколько вариантов по решению этого вопроса, какой именно заключить договор, чтобы снимать жилье: договор найма жилого помещения можно разбить на договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения и специализированный договор найма. Жилое помещение может быть и предметом договора безвозмездного пользования, но тогда у проживающего исчезают все гарантии, которые предоставляются по договору найма такого помещения.


Нас с вами больше интересует Договор коммерческого найма – опосредующий рыночные отношения, т. е. сторонами такого договора могут выступать любые физические лица, а также юридические лица (в таком случае юридическое лицо, выступающая по договору, как наниматель заключает договор аренды только для проживания граждан).
Договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий. Таким условием для данного вида договора является предмет. Согласно ст. 673 Гражданского кодекса (далее –ГК), предметом является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Срок договора не считается существенным условием, т. к. законодатель в ст. 683 ГК установил, что если в договоре срок не определен договор считается заключенным на 5 лет. Цена, также не является существенным условием договора – нет прямого указания в законе, т. к. договор возмездный (т.е. сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей), и если стороны не указали цену и нельзя определить ее из условий договора, то исходя из ст. 424 ГК исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.



ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ВОЗНИКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 


Обязанности наймодателя (арендодателя).


Т.к. договор консенсуальный (считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий), то обязанность наймодателя - передать жилое помещение, которое должно быть свободным фактически и юридически и, безусловно, должно быть пригодным для постоянного проживания.
Толкуя Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 можно сделать вывод о том, что если обязанность нарушена, то применяется п. 3 ст. 687 ГК.
У наймодателя существует обязанность принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Однако соответствующие расходы могут быть в последующем возложены на нанимателя.
Обязанность осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если стороны не договорились иначе. Если наймодатель не выполняет такую обязанность, наниматель вправе либо требовать уменьшения платы, либо требовать возмещения собственных расходов, либо требовать возмещения убытков.



Обязанности нанимателя (арендатора)


Основная обязанность нанимателя - использовать жилое помещение по назначению. Закреплено законом для того, чтобы не было злоупотребления правом (ст. 10 ГК).
Обеспечивать сохранность и поддержание переданного по договору жилого помещения в надлежащем состоянии. Если наниматель нарушит и это приведет к разрушению или порче жилого помещения, то появляются основания к выселению из жилого помещения.
Обязанность производить текущий ремонт помещения.
Без согласия наймодателя не производить переустройство или перепланировку (реконструкция) жилого помещения. В числе субъектов, которые могут подать заявление о переустройстве, нанимателя нет, может только собственник.
В п.1 и 2 ст. 25 Жилищного кодекса (далее – ЖК) дается определение перепланировки и переустройства. Переустройство - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Исходя из того, что договор считается возмездным, наниматель должен вносить плату за коммунальные услуги и за проживание. Глава 7 ЖК устанавливает 3 обязанности по оплате для нанимателя: плата за пользование (за наём), определяется, исходя из размера общей площади + качества и благоустроенности; за содержание - из размера занимаемой площади жилым помещением; плата за коммунальные услуги - исходя из предоставляемых услуг.
Срок внесения и порядок платы определяется сторонами самостоятельно.
Неисполнение обязательства по оплате влечет: при неоплате свыше 6 месяцев, а при краткосрочном договоре (менее 6мес.) - более 2 раз подряд, расторжение договора и выселение.


Права нанимателя (арендатора).


Право сдавать на нанятый срок жилое помещение или его часть в поднаём, но с письменного согласия наймодателя и соблюдения общей площади на человека
Прямых отношений наймодателя с поднанимателем не возникает, а ответственность за действия поднанимателя несет наниматель. Т.к. это субдоговор, то договор поднайма зависит от основного договора, в частности, договор поднайма не может превышать срок договора найма.
Право на вселение временных жильцов. Должны быть соблюдены условия: согласие всех совершеннолетних жильцов, согласие наймодателя, но наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Временными жильцами в данном случае признаются - временно и безвозмездно проживающие с нанимателем и членами его семьи (до 6 месяцев).
Ответственность за временных жильцов несет наниматель. Временные жильцы должны выехать в установленный срок или в течение 7 дней со дня предъявления требования нанимателя или членов его семьи.
Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Инициатива должна исходить от наймодателя. Если он ее не проявляет, то договор продлевается на новый срок. Если наймодатель нарушает право преимущественного заключения договора, то в отличие от аренды наниматель здесь имеет право через суд признавать договор недействительным и или требовать возмещения убытков.
Изменение жилищных правоотношений.
Законодатель исходит из принципа стабильности жилищного правоотношения, т.е. изменение жилищных правоотношений возможно только в случаях предусмотренных законом - изменение субъектного состава, содержания, предмета. При полном изменении предмета будет не изменение, а прекращение жилого помещения (при замене и при обмене).



Вселение граждан


С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Для вселения требуется согласие проживающих и наймодателя, а также соблюдение нормы общей площади. Все вселившиеся лица должны включаться в договор найма.
Ст. 686 ГК РФ регулирует замену нанимателя. Замена может быть произведена любым лицом из состава дееспособных членов семьи. Обычно это случается при смерти нанимателя, но может быть и по соглашению сторон, если соглашение между проживающими не достигнуто, все они становятся сонанимателями.



Прекращение договора.


Существует 3 возможных варианта в порядке, установленном в ст.687 ГК РФ:
По инициативе нанимателя - по требованию нанимателя с согласия всех совершеннолетних, но при условии письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца.
Суд может расторгнуть договор по требованию наймодателя на основании п.2 ст. 687 ГК РФ, в которой приведен исчерпывающий перечень оснований: невнесения платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок,


 а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В судебном порядке по требованию любой из сторон на основании п.3 ст. 687 ГК РФ: когда помещение стало непригодным для проживания и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.



К сведению.


 Для того чтобы не стать жертвами излишне придирчивых, а то и вовсе недобросовестных хозяев недвижимости, которые могут вам изрядно испортить жизнь, стоит всё-таки избегать юридических ошибок, которые бытуют на рынке аренды жилья.
Если человек, с которым вы у которого вы собираетесь взять в аренду жилье – добросовестный арендодатель, то его интерес в заключении договора согласно ст.674 ГК РФ, если не больше вашего, то по крайней мере не меньше – его недвижимость нуждается в дополнительных мерах безопасности. Письменный договор с обязательными подписями всех сторон процедуры аренды будет законным основанием для вашего временного проживания в наёмной квартире. Хозяин квартиры не сможет просто так вас выселить из арендуемого помещения – для этого ему нужны будут веские доказательства, а правовым документом, на который вы сможете ссылаться, в случае возникших споров и будет договор аренды (найма) жилого помещения. Обязательно в договоре должна быть указана и сумма ежемесячной арендной платы и то, кто будет оплачивать счета за так называемые коммунальные платежи.
Стремитесь к надлежащему оформлению юридически значимых документов.


Для аренды жилых помещений обращайтесь к нашим специалистам:


Санкт-Петербург, ул.Ефимова1/4