Договор долевого участия по ФЗ №214

Актуальная информация
20.10.2010

 

Договор долевого участия по ФЗ № 214

 

В соответствии с действующим законодательством, право на строительство дома возникает у застройщика на основании ряда документов: Постановления городского правительства о проектировании и строительстве; Договора с Комитетом по управлению городским имуществом на аренду участка под застройку; Если участок находится в собственности строительной компании, то должно быть распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре СПб, разрешающее начало работ; Разрешение государственной службы строительного надзора и экспертизы на строительство. Все эти документы, а также ряд дополнительных, застройщик обязан предъявить любому заинтересованному лицу по первому требованию.

 

Если уже на этой стадии вы сталкиваетесь с нежеланием продавца показывать какие-либо документы, то абсолютно точно следует отказываться от сотрудничества с такой фирмой, подписания договора долевого участия. Добросовестной компании скрывать нечего, и она заинтересована в том, чтобы предоставить всю необходимую информацию потенциальному клиенту. Зато недобросовестная, после того как вы заключите договор долевого участия и заплатите деньги, почувствует себя на коне и начнет морочить голову дольщикам. Помните: по данным экспертов, примерно десятая часть предложений на рынке строящегося жилья исходит от мошенников: представителей «жилищных пирамид» и двойников известных компаний.

 

По договору о долевом участии в строительстве жилого дома застройщик обязуется в срок построить жилое помещение и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену  и принять объект долевого строительства по акту приема- передачи.

 

Предметом договора долевого участия является участие лица в финансировании строительства в размере равном стоимости приобретаемого жилья. После завершения строительства дольщик получает право собственности на долю в построенном доме, которая соответствует определенной квартире. В договоре долевого участия в первую очередь должен быть указан адрес возводимого дома и описание квартиры, которое позволит однозначно определить объект. Для этого к договору прилагается схема приобретаемого жилья, заверенная печатью компании и подписью руководителя. Затем указывается общая стоимость квартиры и стоимость одного квадратного метра жилплощади. В договор долевого участия включают обязательства строительной компании в указанный срок сдать дом в эксплуатацию, к определенной дате предать квартиру дольщику и отправить в отделение Росрегистрации пакет документов, необходимый дольщику, чтобы самостоятельно зарегистрировать право собственности на недвижимость. Со стороны строительной компании договор долевого участия должен быть подписан лицом, имеющим необходимые полномочия. В соответствии с федеральным законодательством, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, чтобы исключить двойные продажи объекта. По закону денежные средства дольщика можно привлекать на срок не более двух лет.

 

 

C 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон). Ранее (см. статью: «Особенности проверки юридической чистоты квартиры в новостройке» ) мы сообщали, в связи с чем Закон не нашел широкого применения на рынке строящегося жилья (новостроек). В данной статье мы постараемся дать нашим клиентам и читателям знание о тех существенных условиях договора участия в долевом строительстве, без соблюдения которых его заключение (государственная регистрации) становится невозможным. Первое, на что следует обратить внимание, это на то, с правомочным ли лицом заключается договор. Договоры участия в долевом строительстве могут заключаться, согласно Закону, только застройщиками.

 

В свою очередь застройщик должен соответствовать следующим требованиям Закона: 1. застройщиком может быть только юридическое лицо; 2. данное юридическое лицо признается застройщиком, если: а) имеет в собственности или на праве аренды земельный участок, б) привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в) получило в установленном порядке разрешение на строительство. Обладая вышеперечисленными признаками, застройщик вправе привлекать денежные средства только после опубликования, размещения и (или) представления в соответствии с Законом проектной декларации. Второе – обращаем внимание на содержание договора участия в долевом строительстве.

 

Согласно Закону договор должен содержать:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией,

2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства,

3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты,

4. гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, договор, согласно Закону, считается незаключенным.

 

 

 При этом, если более пристально рассматривать каждое из вышеперечисленных условий, содержание данных условий сводится к следующему:

1. под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, определяемое (индивидуализируемое) в договоре посредством указания строительного адреса помещения, его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и указания планируемой площади объекта долевого строительства;

 2. цена договора может определяться как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом уплата цены договора может быть произведена путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;

3. помимо общих требований законодательства к определению сроков, установленных договором (календарная дата; истечение периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; указание на событие, которое должно неизбежно наступить), Закон устанавливает требование, согласно которому указываемый в договоре срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;

4. гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, считая со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Помимо вышеуказанных существенных условий и содержания договора участия в долевом строительстве Закон предусматривает и иные не менее важные для участника долевого строительства условия, на которые следует обращать внимание при заключении договора с тем или иным застройщиком. Однако характеристика и анализ таких условий не могут быть изложены в рамках одной и даже более статей. Да и смысл в анализе появляется только при рассмотрении конкретного договора, конкретного интереса.

 

 

Резюмируя вышесказанное, хотелось бы обратить внимание читателя на то, что сведения о застройщике, о его праве (либо отсутствии права) привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства, а также информацию о самом строительстве (проекте строительства), на основании статей 20 и 21 Закона вправе получить любое лицо, обратившееся к застройщику. Что же касается содержания и условий договора участия в долевом строительстве, то проверка/анализ его на соответствие Закону, законодательству РФ в целом, на учет интересов участника долевого строительства, под силу не каждому.

 

Практика показывает, что в большинстве случаев возникновение спорных/конфликтных ситуаций по договорам участия в долевом строительстве связано с не привлечением к анализу и заключению договора участия в долевом строительстве юристов, работающих в сфере недвижимости. В складывающейся неблагоприятной для потребителя финансовой и экономической ситуации не следует дожидаться того момента, когда несоблюдение тех или иных обязательств со стороны застройщика, иного юридического лица – участника инвестиционной деятельности, приведет к конфликту, спору, разрешение которого будет зависеть во многом от тех условий, которые включены в договор, и того, трактоваться в чью пользу они могут.

 

Наиболее важно понимать суть подписанных договоров (соглашений) следует тем гражданам, кто приобретал права в новостройке с использованием кредитных средств. Расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту и оплатой услуг страховых компаний, а возможно и погашение полученного кредита в целом в случае расторжения соответствующего договора (соглашения) может оказаться делом не реальным, во всяком случае – не быстрым и не спокойным. Не откладывайте защиту своих прав и интересов «на потом».

Делайте это сейчас, до появления оснований или возникновения обстоятельств для конфликта или спора с застройщиком или банком-кредитором.

 

Перед подписанием договора настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся в данной области права. При передаче денег обязательно должен предшествовать тщательный анализ пакета документов — это поможет избежать серьезных проблем в будущем.

 

Комментарии

Пока нет комментариев

Прокомментировать

Обратите внимание, Вы не авторизованы. Ваш комментарий будет размещен от имени Гостя.
Вы не сможете удалить свой комментарий.
Введите цифровой код, указанный на картинке

Разделы статей
Интересное
Актуальная информация
Город
Интересные люди
Отдых
Криминал
Обзоры СМИ
Законы
Анализ рынка
Недвижимость
Ипотека
Финансы
Работа
Строительство
Перепланировка
Ремонт
Банкротство физических лиц и предприятий

Октябрь 2010
 
Пн   4 11 18 25
Вт   5 12 19 26
Ср   6 13 20 27
Чт   7 14 21 28
Пт 1 8 15 22 29
Сб 2 9 16 23 30
Вс 3 10 17 24 31
 Показать последние статьи