Агентство недвижимости m2m2.ru

Покупка, продажа, аренда, обмен недвижимости

Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 1/4
тел. 974-19-45, 980-05-00

  


 

Агентство недвижимости Росжилобмен - Ипотека


История ипотеки 


 

 


Своим рождением ипотека, как и многие другие общественные и экономические институты, обязана античности. В 594 году до н.э. знаменитый афинский архонт (archon — «правитель») Солон провел свои не менее знаменитые реформы, в результате чего были отменены поземельные долги, объявлена свобода завещания, по которой имущество уже необязательно переходило к наследникам рода. То есть каждый афинский гражданин теперь получал право свободно распоряжаться и завещать свою собственность, в том числе и земельную. До реформ Солона в Афинах залогом обязательств должника являлся он сам, и если не выполнял их, то становился рабом. Теперь же вместо личной ответственности архонт ввел имущественную и таким образом облегчил судьбу многих бедолаг: максимум, что им теперь грозило — потеря дома или земли. 


 


Афинские подпорки


«Ипотекой» во времена Солона назывался столб, который вставлялся в землю на участке должника. На этом столбе были начертаны имена хозяина земельного участка, заложившего его, кредитора, сумма залога и срок, когда долг надлежало вернуть. Хозяин заложенного земельного участка не имел права выносить с него имущество, а также не мог перезаложить его еще раз, поскольку все теперь видели, что земля уже заложена. Нововведение Солона было вызвано еще и тем, что некоторые должники по несколько раз закладывали свои земли, тем самым обманывая кредиторов. Чуть позже на смену столбам пришли специальные ипотечные книги, доступ к которым мог получить каждый желающий и заинтересованный гражданин, дабы выяснить состояние того или иного земельного участка. Институт ипотеки перекочевал несколько столетий спустя в Римскую империю, а потом — и в средневековую Европу. Римляне не просто позаимствовали греческий опыт ипотечного кредитования, но и развили его. В I веке н.э. начали создаваться первые ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог недвижимости. А во II веке впервые появилось законодательство, регулировавшее работу пионеров ипотечного бизнеса. В Древней Греции ипотека зародилась в форме фидуции, когда заложенная недвижимость сразу переходила в собственность кредитора. Последний же мог либо вернуть ее должнику, когда тот выплачивал долг, либо продать и не дожидаться погашения обязательств. В средневековой Европе ипотека существовала уже в более прогрессивном виде — в форме пигнуса: заложенное имущество переходило к кредитору не в собственность, а только во владение. Продавал же кредитор это имущество только в том случае, если должник не был в состоянии выплатить всю сумму. В классическом виде ипотека начала формироваться в тот период, когда в древнем мире стал разрушаться рабовладельческий строй. Заложенное имущество в новых условиях не передавалось кредитору, им по-прежнему владел должник. Кредитор мог потребовать продать это имущество на торгах в случае невыполнения должником своих обязательств. Римское правительство предпринимало попытки централизовать ипотечные отношения, организовав официальные ипотечные организации и банки, действовавшие на основании специального законодательства. Экономические отношения сами давали начало разнообразным специфичным формам ипотечного кредитования — ипотека на имущество должника, опекуна, ипотека жены на имущество супруга, ипотека в силу договора и в силу закона. Между тем в истории ипотеки был период кризиса — годы распада Римской империи. Свое второе рождение она обрела уже в средневековом обществе несколько веков спустя. Во Францию ипотека пришла в XVI веке, причем — «снизу» (не регулировалась государством). В Германии она возникла в XIV столетии, также в простейших формах. Первые же ипотечные банки появились в Германии только во второй половине XVIII века, примерно в то же время, что и в Российской империи. В эпоху Средневековья были возрождены ипотечные книги, использовавшиеся еще в Греции и Риме — в них вносились записи о залоге имущества. 


 


Самобытные модели


Ипотека — такой же универсальный экономический институт, как и сами кредитные отношения, — постепенно проникла во все уголки планеты. Причем в ходе ее развития на свет появились несколько разных самобытных ипотечных систем — одноуровневая европейская, двухуровневая американская и непохожая на две остальные латиноамериканская. Одноуровневая система ипотечного кредитования возникла в Германии и потом уже получила распространение во многих европейских странах. Отличалась она тем, что ипотечным кредитованием в государстве занимались только специальные ипотечные банки. В Германии первый подобный банк начал работать в Силезии в 1770 году. Он был государственным и выдавал кредиты крупным помещикам в виде закладных листов под залог их земли. Опыт силезского банка оказался успешным, и вскоре, три года спустя, первый ипотечный банк появился в Пруссии, в 1811 году — в Австрии, и вскоре сеть подобных кредитных организаций опутала всю Германию и Австро-Венгерскую империю. Система ипотечных банков окончательно сложилась к началу XX века и прекрасно себя зарекомендовала в течение всего столетия. Ни один банк не разорился, более того, все они выплачивали проценты вкладчикам даже во время обеих мировых войн. При одноуровневой системе ипотечного кредитования банк нередко выдает кредиты не только деньгами, но и средствами производства — техникой, стройматериалами, земельными участками, причем возврат может быть осуществлен по такой же схеме. Подобная система получила распространение в Австрии, Голландии, Великобритании, Швеции, Дании, Финляндии и других странах. Кроме того, в некоторых государствах Европы широко распространены строительные сберкассы, ставшие важными институтами ипотечного кредитования, в которых накапливаются вклады граждан, плата заемщиков, госпремии. Если вкладчик такой сберкассы в течение 5 — 7 лет ежемесячно вносил в нее фиксированные вклады, то по истечении этого срока он может получить жилищный кредит. В течение срока, оговоренного в контракте, вкладчик должен погасить кредит (как правило, срок не превышает 12 лет). Процентные ставки составляют 5 — 6% в год. В свою очередь, государство стремится помочь вкладчикам строительных сберегательных касс — выплачивая им прямые денежные дотации либо снижая налоговое бремя. Как подсчитали экономисты, сейчас каждый евро, который государство выплачивает в качестве поддержки своим гражданам при приобретении жилья, возвращается в виде 2,8 евро налогов. В Великобритании в течение столетия успешно зарекомендовала себя система строительных обществ, аналогичных германским. Единственное отличие: чтобы получить кредит на покупку или строительство жилья, необязательно быть членом этого общества. 


 


Штатный формат


Соединенные Штаты дали начало двухуровневой системе ипотечного кредитования. Ее особенность состоит в том, что кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены в целях поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, которые принимают участие в выдаче ссуд под залог недвижимости. Система ипотечного кредитования покупки недвижимости сложилась в США при президенте Теодоре Франклине Рузвельте. Сейчас она состоит из разнообразных ипотечных банков, кредитных организаций, коммерческих и сберегательных банков, пенсионных фондов, страховых компаний. При американской системе ипотечного кредитования покупатель жилья, банк, выдающий ссуду, и агентство, продающее жилье, осуществляют сделку через определенный государственный орган. В США в разное время создавались Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). На американском рынке жилья существует два вида кредитования — строительный заем и ипотечный кредит. Сумма кредита в США, как правило, не превышает 80 — 90% стоимости заложенной недвижимости. А размер первого взноса, который заемщик вносит из собственных средств, составляет 10 — 20%. Малоимущим государство выдает льготные ссуды на полную стоимость дома. Кредит обычно выдается на срок 15 — 20 лет, но фактически срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет. 


 


Антикризисный курс


Истории известно немало примеров, когда умелое использование ипотеки помогло крупным странам выбраться из серьезных экономических кризисов. Например, ипотечное кредитование легло в основу экономического «нового курса» Франклина Рузвельта, поднявшего США из «великой депрессии», реформы Аугусто Пиночета в Чили и план Доминго Ковальо в Аргентине тоже в немалой степени основывались на ипотечном кредитовании. Важной особенностью ипотеки в США является тот факт, что правительство целенаправленно и системно поддерживает ипотечное кредитование в стране. При этом основные методы, используемые государством при регулировании ипотеки — обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных и др. В последнее время в некоторых странах обе системы успешно эксплуатируются одновременно. Примечательно, что американскую систему ипотечного кредитования после крушения коммунистических режимов пытались применять в странах Восточной Европы, но здесь в итоге верх взяла германская одноуровневая система. В странах третьего мира получил распространение латиноамериканский вариант ипотечного кредитования. Он подразумевает обмен уже имеющегося жилья на более дорогое, с соответствующей доплатой за него. Эта доплата и выдается банком в качестве ипотечного кредита. Экономическая зависимость от США привела к тому, что сейчас в странах Латинской Америки практикуется три вида ипотечного кредитования: кредит, выдаваемый в долларах США, кредит с плавающими кредитными ставками, привязанными к локальному индексу, и кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой. Многие латиноамериканские государства в последнее время сосредоточили свои усилия на развитии вторичного рынка закладных: многим памятен провал кредитных институтов в США, производивших заимствования на краткосрочной основе и одновременно выдававших долгосрочные ссуды. Кроме того, в латиноамериканских державах государство, как правило, стремится играть ключевую роль в управлении ипотечным кредитованием. Например, в Бразилии существуют особые государственные структуры, занимающиеся развитием и регулированием первичного и вторичного ипотечных рынков. 


 


Прописка на Руси


Что касается России, то заклад земель и имений «в другие руки» упоминался еще в древнерусских документах в XIII — XV веках. А в XVI веке возникла даже целая проблема с залогом земель — появились формы мошенничества, когда землевладельцы успешно применяли античный опыт и по несколько раз закладывали свои земли, получая сразу несколько ипотечных займов. При этом вплоть до XVIII века отношения ипотечного кредитования на Руси государством практически не регулировались. Полноценное оформление ипотека получила во времена императрицы Елизаветы, примерно тогда же, когда в России стали возникать первые банки. В 1754 году по указу императрицы в двух столицах — Москве и Санкт-Петербурге — были основаны первые дворянские банки, которые занимались выдачей ссуд дворянам под залог их имений. Позже в Петербургском порту и Коммерц-коллегии начали работать отделения для купечества. Уже при Екатерине Великой, в 1786 году, все они были объединены в Государственный заемный банк. Подробно же залоговое право было определено в царствование Александра I при участии Михаила Сперанского, известного реформатора начала XIX века. Император ввел Свод гражданских законов, в котором были регламентированы виды залога недвижимого имущества — с казной (то есть государственный) и между частными лицами. В дореволюционной России ипотечное кредитование получило наибольшее развитие на рубеже XIX — XX веков. В начале 1870-х годов здесь насчитывалось уже 11 специализированных ипотечных банков, причем функционировали они по всей стране. Ключевая задача была возложена на ипотечное кредитование после реформы, отменяющей крепостное право. В 1882 году начал работать Государственный крестьянский поземельный банк, выдававший крестьянам ссуды для покупки земли помещиков сроком на 35 лет. Для поддержки помещиков правительство в 1885 году создало Государственный дворянский земельный банк, оказывавший землевладельцам финансовую поддержку. Новая кредитная организация выдавала помещикам ссуды размером до 60% стоимости их имений на срок 66 лет. В 1890-м этот банк выдал ссуды на сумму свыше 600 млн руб. Для сравнения, совокупная сумма ссуд, выданных крестьянским банком бывшим крепостным за 12 лет работы, составила 82 млн руб. 


 


Банковская цепь


К началу XX века в России основными игроками на рынке ипотечного кредитования стали крупнейшие банки страны: «Ссудный», «Азово-Донской», «Учетный» и «Международный» банки — в Санкт-Петербурге, Московский земельный банк и Московский народный банк — в Москве (с 1912 года последний стал главным координирующим звеном в российском ипотечном кредитовании). Помимо этого в стране получили широкое распространение сельские банки, ссудо-сберегательные кассы и ссудные товарищества, действовавшие в районах, куда не могли добраться банки-гиганты. К 1910 году в эти товарищества обратились 8 млн человек. Также в больших городах работали городские кредитные общества. Как правило, домовладельцы закладывали в них свои здания, а на полученные деньги либо строили новую недвижимость, либо покупали уже готовую — для последующей сдачи в аренду. Москва, например, была знаменита своими ночлежками, приносившими их владельцам баснословные барыши. Кроме того, существовали десять российских акционерных земельных банков. За каждым из них закреплялась своя определенная территория, на которой банк выдавал ссуды под залог земли и недвижимости. Эти банки выдавали кредиты путем закладных листов, которые могли быть реализованы на бирже, то есть по сути являлись своего рода ценными бумагами. Ипотечные ценные бумаги — такие, как закладные листы, обязательства, векселя и сертификаты — вообще пользовались в России большой популярностью: многие купцы и промышленники нередко переводили в них свои капиталы. Отмена крепостного права и капитализация страны позволили к 1917 году сформировать здесь разветвленную и эффективную систему ипотечного кредитования, по уровню развития не уступавшую западноевропейской. Впрочем, после революции ипотечные банки были упразднены, а понятие ипотечного кредитования надолго предано забвению. Лишь в 1922 году большевики попытались урегулировать имущественные отношения в стране и приняли Гражданский кодекс, в котором в связи с национализацией было упразднено разделение имущества на движимое и недвижимое, а взамен — введено понятие «имущества», изъятого из гражданского оборота и не изъятого. В разделе «Вещное имущество» регулировалось понятие «залога», предметом которого могло быть имущество, не изъятое из оборота, долговые требования и т.д. А изъятое из оборота имущество было национализировано и считалось госсобственностью. В 1930 году в СССР окончательно было отменено коммерческое кредитование, а взамен появилось плановое банковское кредитование. С отмиранием рыночных отношений в стране ипотека и залог утратили смысл. Гражданский кодекс 1964 года окончательно запретил сдавать в залог землю, здания и любое имущество, составлявшее средства госорганизаций, колхозов, профсоюзов, кооперативов и других общественных организаций. Закладывать советским гражданам разрешалось только личное частное имущество. 


 


Современные механизмы


Переход России к рыночной экономике в 1990-х годах открыл новую страницу в истории ипотеки. В 1997 году правительство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, целью которого стало обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки. Год спустя был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который стал важным этапом в развитии российского рынка ипотечного кредитования. Впрочем, этот закон также поставил перед рынком и большое количество вопросов, ответы на многие из которых до сих пор не найдены. В частности, необходимо совершенствовать жилищное законодательство, разрабатывать механизмы, позволяющие сделать ипотечное кредитование привлекательным как для банков, так и для граждан. В последние несколько лет ипотечный рынок переживает бурный рост — его объем превышает 100 млрд руб. Лидеры рынка разрабатывают новые привлекательные программы, смягчают условия предоставления кредитов, снижают процентные ставки. В борьбу за клиентов включаются и новые игроки, что также влечет за собой улучшение условий. Однако, по оценкам экспертов, РФ пока еще входит в число стран с низким уровнем развития ипотечного кредитования. Так, на одного россиянина приходится всего около $20 задолженности по ипотеке (для сравнения, на жителя Польши — $300, Латвии — $550, стран Западной Европы — $17 000 — 25 000). А операции с использованием ипотечных кредитов в РФ составляют менее чем 5% от общего количества сделок покупки недвижимости. Правда, в последние годы ситуация постепенно меняется. Большие надежды российское правительство возлагает на приоритетный нацпроект «Доступное жилье», в котором задействовано большое число банков. Реализация этого проекта, как считает руководство страны, должна повысить доступность ипотеки: предполагается, что к 2010 году ставка по жилищным кредитам будет снижена до 7 — 8% годовых по сравнению с сегодняшними 9,5 — 11% в валюте и 11,5 — 13% в рублях. Все это будет способствовать увеличению доступности ипотеки, которая, по мнению многих экспертов, обладает в стране наибольшим потенциалом развития среди кредитных продуктов. 



Банк - друг или враг ?

 

 


 


Банки, стараясь застраховать себя от возможного невозврата кредита, очень внимательно подходят к изучению сведений о каждом потенциальном заемщике. "Принимая решение о выдаче кредита, банк больше всего обращает внимание на достоверность той информации, которая указана в анкете, и, что также важно, на отсутствие негативной информации о клиенте", – отметил заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Дмитрий Вечканов. Но наличие необходимых документов – еще не гарантия положительного решения. Рассчитывать получить кредит может не каждый желающий. 


 


Цель 


Вполне естественно, что в банке захотят узнать, зачем нужны деньги. В анкете надо правильно указать цель, под которую берется кредит. Лучше не писать "на подарок жене". В некоторых банках первичную обработку запроса осуществляет компьютерная программа. И "лирические" заявки могут быть попросту автоматически отбракованы. Список "проходных" вариантов банки не разглашают. Но вероятность получить кредит выше, если он идет на приобретение товара длительного пользования, а не на покупку драгоценностей или оплату турпутевки. Там, где анкеты рассматривает специалист банка, формулировать можно посвободнее. 



Возраст 


В принципе кредит может получить и 18-летний, но далеко не каждый банк готов иметь дело со столь юным гражданином. Например, в Сбербанке его получить можно, но платой будет кипа документов, с указанием всей родни чуть ли не до седьмого колена с их доходами. Зато максимально возможный возраст для погашения кредита в Сбере – 75 лет. Большинство же банков выдают кредиты гражданам, достигшим возраста 21-22 лет, а максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита должен быть не более 60 лет. 


 


Прописка 


Как правило, кредит предоставляется только по месту постоянной регистрации заемщика. С временной регистрацией выдают кредит единичные банки, и только на срок действия регистрации. Но все равно расплатой будет самая высокая ставка по кредиту. "Банк должен быть уверен в реальной доступности клиента и возможности связаться с ним в случае просрочки погашения задолженности", – сказал "Известиям" заместитель председателя банка "Авангард" Валерий Торхов. Обращают внимание и на то, как часто заемщик меняет место жительства. 


 


Платежеспособность и обеспечение 


Банк должен быть уверен в платежеспособности заемщика, а определяется это рядом факторов. Так, трудовой стаж заемщика должен быть не менее 1 года, причем не менее 6 месяцев на одном месте. Размер заработной платы тоже имеет значение. Собственно, фактически размер выдаваемого кредита и привязывается к зарплате. Кстати, от этого напрямую зависит размер запрашиваемого кредита, поскольку ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40-50% от заработной платы. 



"Важно, чтобы обслуживание кредита не приводило к заметному ухудшению качества жизни заемщика", – пояснил начальник управления пластиковых карт Русь-банка Альберт Звездочкин. Кроме того, максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется и на основании предоставленного обеспечения кредита. Сюда относится наличие машины, квартиры, дачи и др. "Если потребительский кредит оформляется на территории магазина, то купленный в кредит товар и является залогом, который банк может потребовать у заемщика в случае недобросовестного погашения кредита", – сказал Дмитрий Вечканов из Росбанка. Имеет значение и место работы, и занимаемая должность. Иногда оцениваются ежемесячные траты, например на сотовую связь, или обращается внимание на количество отметок в загранпаспорте, чтобы выяснить, часто ли гражданин путешествует. 


 


Банк может потребовать от клиента оформить договор о страховании жизни. Но чаще всего необходимо указать одного, двух и даже трех поручителей, которые в случае неплатежеспособности заемщика будут рассчитываться с банком. Обычно к поручителям предъявляются те же требования, что и к заемщикам. 


 


Психологический фактор 


Кредитование появилось в нашей стране всего несколько лет назад, и не все россияне научились жить в долг. "Важно, чтобы заемщик был не только платежеспособным, но и кредитоспособным, то есть, настроен на погашение задолженности", – пояснил Валерий Торхов из банка "Авангард". У большинства банков одним из обязательных пунктов при выдаче кредита является справка о психическом состоянии гражданина. Между прочим, потенциального заемщика будут оценивать, в том числе и по внешнему виду, и по поведению. 


"Оценивая заемщика, банк смотрит не только на его место работы, должность и заработную плату, общий доход всей семьи, но и есть ли семья вообще. Наличие семьи уже является косвенной гарантией того, что человек ответственный и не сбежит с деньгами", – отметил зампредседателя правления Русского банка развития Андрей Богинский. Еще многие банки обмениваются информацией о заемщиках. Так что собственная кредитная история у потенциального заемщика – тоже важный психологический фактор для положительного решения банка. 



Жизнь в кредит – это хорошо или плохо?

15.03.2011
 

 


 


Жизнь в кредит – это хорошо или плохо?


Нужно ли жить сегодняшним днем, покупать понравившиеся вещи в кредит, не отказывая себе ни в чем?


Или напротив, нужно избегать залезания в долговую кабалу, стремиться избавляться от кредитов?


Вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд. Можно встретить противоположные точки зрения на этот счет.


 


Не секрет что, кредит берут тогда, когда не хватает денег на то, чтобы целиком оплатить нужную покупку (будь это стиральная машина, автомобиль или новая квартира). Так что с рациональной, практической точки зрения кредит - это прямая альтернатива накопительству. Причем во многих случаях к кредиту прибегают не потому, что нет возможности копить, а потому, что по каким-то своим соображениям хотят получить желанную вещь (или услугу) сразу, без томительного ожидания. И готовы переплатить за это «сразу».


 


Есть также большое число людей, которые патологически не склонны к накопительству - деньги у них всегда расходятся по мелочам, а что-то более важное откладывается на потом. Кредит меняет ситуацию с точностью до наоборот. Выражаясь научно, в данном случае кредит выступает в качестве «внешнего рационализатора».


 


Постоянно помня о своих обязательствах перед банком и опасаясь возмездия за неаккуратное погашение долга, люди начинают по-другому строить свою жизнь, иначе расставляют приоритеты в тратах. Сначала - самое важное, потом - всякие мелочи. Так постепенно приучаются к финансовой дисциплине, начинают планировать будущее, а не пускать все на самотек.  



По большому счету, большинство из нас - заложники потребительского отношения к жизни. Мы хотим жить лучше и для этого перестаем стирать вручную и покупаем стиральную машину, меняем маленькую квартиру на большую, «домик» на коттедж. Причем наши желания не выполняются по мановению волшебной палочки, позволить себе все и сразу мы не можем.


 


И здесь помогает кредит. Но он - не самоцель, а лишь один из возможных способов решения задачи. У некоторых людей может наступить и так называемая кредитная эйфория - ощущение того, что все, ранее недоступное, теперь доступно с помощью денег, одолженных у банка. Они занимают все больше и больше, останавливаясь лишь тогда, когда ноша становится неподъемной, когда нужно отказать себе во всем, чтобы расплатиться с банком.


 


Другая крайность - стойкое нежелание «попасть в кабалу». Иногда это нежелание объясняется лишь иррациональными психологическими факторами (предполагаемый душевный дискомфорт, отказ от переплаты за товар и т. п.), иногда имеет вполне рациональное объяснение.


 


Жизнь в кредит может быть выгодной при одном важном условии: если ваши деньги стабильно приносят вам доход со ставкой, превышающей стоимость кредита. Если вы умеете заставить ваши деньги работать с доходностью выше кредитной ставки, то вы вполне можете позволить себе кредиты. Более того, в этом случае жизнь кредит становится выгодной для вас. 



В самом деле, если ваши деньги вложены вами в бизнес или в инвестиции с доходностью, скажем, 30-40% годовых (вполне реальная ставка для успешного бизнеса или профессиональных самостоятельных инвестиций), то вам невыгодно изымать их из бизнеса на текущие расходы, скажем, на покупку дома или автомобиля. Гораздо выгоднее воспользоваться кредитом. В этом случае кредит делает вас богаче. Однако если ваши деньги не работают, вложены с доходностью много ниже ставки кредита, или вложены в проекты с высоким риском потери денег, то использование кредитных средств работает против вас, фактически медленно и незаметно разоряя вас. 


 


Проблема в том, что «отбивать» деньги с доходность выше кредитной ставки умеют (по моим оценкам), не более 1-2% населения (или не более 10-20% из тех, кто берет кредиты в банках).


 


Кредит - это один из возможных способов решения разнообразных жизненных задач.


Благодаря кредиту можно:


сократить время на удовлетворение хозяйственных и личных потребностей;


получить возможность приобрести дорогие вещи, предметы, ценности;


увеличить ресурсы предприятия, расширить хозяйство, ускорить достижение производственных целей;


кредит могут использовать предприятия всех форм собственности, а также государство, правительство и отдельные граждане.


Но не стоит забывать о том, что такая услуга стоит денег.


 


Жизнь в кредит, конечно, период ответственный и ко многому обязывающий. Ведь в случае, если вы нарушите сроки погашения кредита – придется платить, а если попытаетесь «забыть» о полученном кредите, ваше имущество может быть арестовано и к вам пожалуют судебные приставы. К тому же банк внесет ваше имя в специальный межбанковский реестр «неблагонадежных», и с этого моменты двери остальных банков окажутся для вас закрытыми.


 


Так что, взяв кредит, относитесь серьезно к ежемесячным платежам. Во время периода погашения кредита старайтесь разумно распоряжаться своими доходами (заметно сократившимися), умейте экономить, отказывая себе в привычных тратах на удовольствия. Экономя на малом, выиграете на крупном. Купленные в кредит квартира, машина, шуба и другие красивые вещи ещё как стоят вашего терпения и выдержки.


 


А еще лучше, если вы найдете дополнительный заработок и будет подрабатывать «ради великой цели». Тогда и цель будет оправдывать средства и лень не сможет взять вас в свой плен. Срок уплаты кредита имеет свойство заканчиваться, вы до него непременно дотяните, живя вполне счастливо и владея дорогими вещами.


 



На Западе в порядке вещей три четверти зарплаты отдавать различным финансовым структурам в качестве платежей за кредит - за машину, за квартиру, за пользование кредитными карточками. В России, в данный момент для нас с вами очень важно научиться грамотно пользоваться полезной услугой под названием «кредит» - уметь сравнивать доступные варианты и выбирать оптимальное предложение, разбираться в ценообразовании и не переплачивать лишнего. В общем, знать, с чем имеешь дело.



У вас ИПОТЕКА?

19.10.2010
 

 


Ипотека - общие особенности.


 


Ипотека становится все более популярным средством привлечения капитала для строительства или покупки жилья. Однако, столкнувшись с системой кредитования впервые, нередко человек приходит в ужас от количества информации и документов, которые он получает. 


 


Давайте разберем процесс получения ипотечного кредита по порядку. Первое с чего стоит начать – выбор банка. Подойдите к этому вопросу как можно серьезнее (ведь следующие 25 лет придется отдавать свои деньги). Несколько рекомендаций относительно выбора банка: выбирая банк, соберите о нем как можно больше информации; внимательно изучите программы ипотечного кредитования (в том числе, сроки, ставки по кредиту, штрафы за досрочное погашение, штрафы за неуплату необходимой суммы в срок и различные «бонусы» от банка. 


 


Среди последних могут быть льготные условия для молодых семей, отсрочки в погашении кредита и другие); не плохо до начала сбора документов согласовать вопросы по строительству или приобретению жилья со своим риэлтором (а еще лучше – заранее найти подходящий вариант недвижимости). Шаг второй – необходимо придти в банк и получить первоначальную консультацию. 


 


Еще раз выслушать кредитного агента о достоинствах получения кредита именно в их банке, о необходимых документах, о том, на какую сумму денег именно вы можете рассчитывать. Не обязательно рассчитанная агентом сумма будет выдана вам. Окончательное решение о сумме кредита принимается на основании комплексной проверки предоставленных вами сведений. 



Следующий шаг – подача заявления в банк и сбор необходимых документов. Помните о том, что некоторые банки ограничивают срок предоставления всех документов с момента подачи заявки. Кроме того, банк может отказать в выдаче ипотечного кредита, не объясняя вам причину решения (чаще всего ей становятся неправдивые сведения о заемщике и его неблагоприятная кредитная история). 


 


После вынесения положительного решения банком, вашей следующей задачей становится сбор документов на приобретаемую недвижимость (пакеты документов индивидуальны в каждом банке) для регистрации сделки купли-продажи в органах УФРС. Далее в банке заключается договор займа, составляется договор купли-продажи, составляется закладная на имущество, выступающее обеспечением погашения кредита. Все эти документы подаются в УФРС для регистрации сделки. 


 


После регистрации банк передает средства заемщика продавцу (либо безналичным расчетом, либо наличным). В этот же день, заемщик обязан застраховать свою жизнь и имущество (то есть, приобретенную недвижимость), а так же, оплатить предусмотренные банком суммы: за предоставление кредита, за ведение кредитного счета, за выдачу или перевод средств продавцу. Почти все банки требуют приватизации собственности, приобретаемой в кредит. И все, теперь вы полноправный владелец жилья, если, конечно, сумма кредита будет погашена в срок. В противном случае, банк получает то имущество, которое вы закладывали.


 


Особенности договора ипотеки. 


 


Договор об ипотеке — это соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа, по котором}' одна сторона—залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя (должника-заемщика) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. 


 


Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 


В договоре об ипотеке должны быть указаны: 


• предмет ипотеки; 


• оценка предмета ипотеки; 


• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; 


• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; 


• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. 



В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 


 


Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 


 


На основании п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», или нарушены правила п. 4 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. 


 


Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. Ю ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 


 


При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).


С вопросами по ипотеке обращатесь к нашим специалистам.


 



Страхование риска невозврата

30.09.2010
 


Страхование кредитов 


 


Операции по предоставлению кредитов характеризуются высоким риском невозврата кредитов, что вызывает потребность в разработке системы управления кредитными рисками. Данная система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения кредита (оценка кредитоспособности заемщика, прибыльности операции, под которую выдается кредит, получение ликвидного залога и т. д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К одним из них можно отнести заключение договоров страхования. Использование в России страхования как способа защиты от кредитных рисков уже имеет определенную историю. Первые договоры такого страхования отечественные страховщики начали заключать в конце 80-х —начале 90-х годов. 


 


Они были связаны со страхованием ответственности заемщиков за непогашение кредитов и страхованием рисков невозврата выдаваемых банками кредитов. В настоящее время вновь появляются идеи использования такого страхования для снижения рисков кредиторов. Период начала 90-х годов был характерен зарождением отечественного страхового рынка, когда монополия Госстраха на страхование внутри страны стала постепенно рассасываться за счет создания тогда еще совсем небольших, но весьма агрессивных негосударственных страховых обществ. В такой ситуации только появившиеся на свет страховщики готовы были страховать что угодно и от чего угодно — лишь бы получить хоть какие-нибудь страховые взносы, за счет которых можно было бы выплачивать зарплату, оплачивать аренду, приобретать самое необходимое имущество. 


 


При этом они не утруждали себя попытками разобраться в таких казавшихся им чисто теоретическими вопросах, как подлежащие и не подлежащие страхованию риски, отбор рисков на страхование, оценка степени страхового риска и т.п. В это же время только начавшие развиваться банки, в которых зачастую работал неопытный персонал, осознали, какими рисками в стране с зарождающимися рыночными отношениями, преступностью, специфическими понятиями о деловой этике чреваты активные банковские операции, связанные с выдачей кредитов. В результате у банков возникла проблема уменьшить кредитные риски. И тогда они вспомнили о страховании, посчитав, что путем переложения этих рисков на страховщиков они решат свои проблемы. 



Таким образом, сошлись готовность страховщиков принимать на страхование практически любые риски, в защите от которых имеется потребность страхователей, и спрос банков на страхование кредитных рисков. В чем состояли особенности такого страхования? Страховщики страховали практически любые выданные банками кредиты, независимо от их целевого назначения, обеспечения, платежеспособности заемщика. Оценка страховщиками степени возврата кредита, репутации заемщиков, эффективности кредитуемых мероприятий была несовершенной, если вообще проводилась. Страховщики принимали под свою ответственность кредиты в таких размерах, которые заведомо превышали их возможности выплачивать страховое возмещение за счет страховых резервов и капитала, а договоры страхования практически не перестраховывались. 


 


С другой стороны, банки не уделяли должного внимания проверке кредитоспособности заемщиков, считая, что все убытки возместят страховщики. Как оказалось, они не особенно задумывались ни о способности, ни о готовности страховщиков выполнять принятые на себя обязательства. Юридические службы банков не всегда были готовы и способны разбираться в хитросплетениях договоров страхования, позволяя заключать их на таких условиях, которые давали страховщикам законную возможность отказывать в страховых выплатах. Наконец, чтобы не нести затрат по уплате страховых взносов, страховщики переложили на самих заемщиков обязанность заключать договоры страхования и выступать в нем страхователем, вследствие чего родился совсем уж оригинальный вариант — страхование ответственности заемщиков за непогашение кредитов. Но уже через несколько лет такого страхования в стране практически не стало. 


 


Что же произошло за это время? Как и следовало ожидать, через некоторое время после начала периода массового заключения договоров кредитного страхования банки стали предъявлять многочисленные требования к страховщикам о выплате страхового возмещения за невозвращенные застрахованные кредиты. Однако страховщики или не собирались или просто не могли удовлетворять претензии банков в таком масштабе. В результате рынок вступил в длительный период тяжб между банками и страховщиками. При этом страховщики нередко отказывали в страховых выплатах вполне правомерно, в соответствии с условиями заключенных договоров страхования. Учитывая, что такие договоры в качестве страхователей чаще всего заключали заемщики, а банки могли претендовать лишь на роль выгодоприобретателей, законных возможностей у страховщиков попытаться отказать в страховых выплатах стало еще больше. 


 


В качестве основных доводов при этом страховщиками приводились: несвоевременная уплата страхователем очередных страховых взносов, расторжение договора страхования до наступления страхового случая, нецелевое использование застрахованного кредита, несвоевременное сообщение о факте страхового случая, пролонгация застрахованного кредита без согласия страховщика. В таком развитии событий виноваты обе стороны. Страховщики слишком усердствовали в своем стремлении получить максимум страховых взносов и не смогли (или не хотели) реально оценивать степень страховых рисков по заключаемым договорам и свои возможности выполнить принятые обязательства. Банки же переоценивали способность страховщиков покрывать свои профессиональные риски, не учитывали юридической сложности договоров страхования, а потому и поплатились за свое стремление получать страховую защиту за счет заемщиков. 



При таком негативном развитии ситуации в области страхования операций по кредитованию, страховать правильно и надежно не сможет ни одна страховая компания, да и банки вряд ли захотят еще раз «наступать на те же грабли». Следовательно, роль обеспечения по кредитам только возрастает. Вывод, который, можно сделать из этой истории, состоит в том, что вряд ли целесообразно ожидать, что с помощью прямых договоров страхования рисков невозврата банковских кредитов можно решить проблему снижения убытков от невозврата кредитов. Но сбрасывать со счетов профессиональный союз банков и страховых компаний нельзя. Специалистам в области страхования хорошо известен ряд видов страхования, связанных с выдачей банками кредитов, которые давно и успешно проводятся в развитых странах. Особенность данных видов страхования состоит в том, что, защищая интересы заемщиков, они одновременно гарантируют возвратность выданных кредитов. 


 


Такими видами, в частности, являются: - страхование взятого банками под залог в качестве обеспечения выданных кредитов имущества; - страхование жизни и здоровья клиентов банка, получивших кредиты; - страхование коммерческих кредитов. Остановимся немного подробнее на рассмотрении вышеуказанных видов страхования. Одним из способов гарантирования возврата выданных кредитов является предоставление кредита под залог принадлежащего заемщику движимого или недвижимого имущества. Для получения гарантии сохранности стоимости данного имущества оно может быть застраховано. 


 


При этом заключается договор страхования залога. Юридической основой для проведения такого страхования является вытекающая из статьи 343 ГК РФ обязанность залогодателя или залогодержателя застраховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже обеспечиваемого залогом требования. Таким образом, страхователями здесь в зависимости от того, на каких условиях предоставляется кредит, могут выступать как банк-кредитор, так и заемщик. Объектами страхования могут быть строения, оборудование, транспортные средства, сырье, материалы, готовая продукция и другие ценности, предоставленные банку заемщиком в обеспечение выданного кредита. 


 


За страховую сумму может приниматься величина обязательств залогодателя перед кредитором, но не более действительной стоимости застрахованного имущества. Страховыми рисками здесь обычно являются те же случаи, которые предусмотрены условиями страхования имущества от огня и других событий (пожары, стихийные бедствия, повреждения имущества водой, кражи, злоумышленные действия третьих лиц и пр.). Право на получение страхового возмещения у залогодержателя (банка) возникает при наличии двух фактов: с одной стороны, полного или частичного невозврата полученного кредита, а с другой — гибели или повреждения заложенного имущества в результате наступления страхового случая в период действия договора страхования. 


 


В случае же погашения заемщиком кредита, под который давался залог, страховое возмещение, если произойдет страховой случай, выплачивается собственнику имущества. При выдаче кредитов индивидуальным предпринимателям или иным физическим лицам в качестве их обеспечения могут быть заключены договоры страхования жизни и здоровья заемщика. Такое страхование принято называть кредитным страхованием жизни. Выгодоприобретателем по нему является банк-кредитор. Договор заключается на срок до полного погашения кредита. Первоначальная страховая сумма соответствует размеру выданного кредита вместе с процентами за пользование им. По мере возврата кредита величина страховой суммы уменьшается таким образом, чтобы в любой момент она равнялась величине долга, числящегося за застрахованным. 


 


Это удобно как заемщику (поскольку величина уплачиваемых им страховых взносов оказывается меньшей, чем при традиционном страховании на случай смерти), так и страховщику (так как с каждым периодом погашения кредита величина его обязательств уменьшается). В случае же смерти застрахованного или утраты им трудоспособности страховая выплата обеспечивает банку погашение долга. Разновидностью данного страхования является страхование жизни и здоровья владельцев пластиковых карточек. Застрахованными по данному виду могут являться держатели кредитных карт или карт, по которым возможен овердрафт. 


 


Страховая сумма устанавливается в размере максимальной величины кредита или овердрафта. Страховым случаем является смерть застрахованного или утрата им источника дохода вследствие нетрудоспособности. При этом страховщик выплачивает банку страховое обеспечение в размере невозвращенного кредита. Наконец, при предоставлении кредитов под поставки продукции, банки могут требовать у заемщиков заключения ими договоров страхования коммерческих кредитов, которые могут быть использованы в качестве обеспечения кредитоспособности заемщика. 


 


По договору такого страхования страховщик обязуется выплатить страховое возмещение в случае неоплаты клиентами страхователя поставленной им продукции. Наличие договора страхования коммерческих кредитов повышает возможности для страхователей по получению банковских кредитов, так как в этом случае снижается риск невозврата заемщиком выданного банком кредита. При этом договор может быть заключен в пользу банка, выдавшего кредит под застрахованные поставки. 

 

Мы основаны в 1996 году
Низкие агентские комиссионные - 3,5%
100% безопасность сделки

  О нас : агентство недвижимости Росжилобмен
Агентство недвижимости Росжилобмен - Оценка недвижимости
Агентство недвижимости Росжилобмен -Налогообложение недвижимости
Агентство недвижимости Росжилобмен - Документы
Агентство недвижимости Росжилобмен - Гос.программы
Дачная амнистия
Агентство недвижимости Росжилобмен - Долевое участие в строительстве
Агентство недвижимости Росжилобмен - Ипотека
Агентство недвижимости Росжилобмен - Налоги при покупке недвижимости
Агентство недвижимости Росжилобмен - Страхование недвижимости
Агентство недвижимости Росжилобмен - что и почему
 


 

Услуги:


Продавцу:

Агентство недвижимости Росжилобмен - Продажа домов
Агентство недвижимости Росжилобмен - Документы
Агентство недвижимости Росжилобмен - Обмен квартир и комнат
Агентство недвижимости Росжилобмен - Продажа квартир

Покупателю:

Агентство недвижимости Росжилобмен - Сопровождение сделок
Агентство недвижимости Росжилобмен - Выезд юриста

Арендодателю:

Агентство недвижимости Росжилобмен - Найдем арендатора Вашему помещению
Агентство недвижимости Росжилобмен - Перевод под коммерческое использование
Агентство недвижимости Росжилобмен - Аренда склада

Арендатору:

Большой выбор объектов